Νέα δεδομένα για εκατοντάδες εγκλωβισμένους ιδιοκτήτες ακινήτων -δηλαδή σε όσους αγόρασαν και αποπλήρωσαν την απόκτηση κατοικίας από κατασκευή, αλλά δεν μπορούσαν να λάβουν τίτλο ιδιοκτησίας λόγω βαρών του τελευταίου-δημιουργεί η απόφαση 285/2018 του Εφετείου με την οποία κρίνονται ως αντισυνταγματικά τα άρθρα 44ΙΘ-44ΚΒ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965 (9/1965) ακυρώνοντας απόφαση διευθυντή του Κτηματολογίου να προχωρήσει με μεταβίβαση ακινήτου στον αγοραστή του.
Η δικαστική απόφαση σε δεύτερο βαθμό δεν ακυρώνει αυτόματα τη νομοθεσία, έχει εφαρμογή στην υπόθεση για την οποία έγινε προσφυγή. Συνεπώς, οι διατάξεις του νόμου παραμένουν σε ισχύ και δεν υπάρχει επίπτωση στους τίτλους ιδιοκτησίας που έχουν ήδη χορηγηθεί. Ωστόσο η απόφαση δημιουργεί δεδικασμένο και επηρεάζει τις εκκρεμούσες υποθέσεις στα Επαρχιακά Δικαστήρια.
Η απόφαση αξιολογείται από τις αρμόδιες Αρχές και αναζητείται τρόπος χειρισμού.
Υπενθυμίζεται ότι έχουν δοθεί αλλεπάλληλες παρατάσεις στην ισχύ της λύσης που δόθηκε το 2015, καθώς ένας μεγάλος αγοραστών δεν έχουν καταφέρει ακόμη να αποκτήσει τίτλο ιδιοκτησίας. Η τελευταία παράταση για την εφαρμογή της ρύθμισης που λύνει ένα υπαρκτό πρόβλημα εκπνέει στα τέλη της χρονιάς. Ο βουλευτής του ΔΗΣΥ, Νίκος Γεωργίου, έχει καταθέσει πρόταση νόμου για να δοθεί άλλος ένας χρόνος. Ο ίδιος τονίζει στον «Π» ότι η απόφαση του Εφετείου αλλάζει τα δεδομένα και δεν μπορεί να δοθεί παράταση στην ισχύ ενός αντισυνταγματικού νόμου.
Ωστόσο πρέπει να αναζητηθεί μια λύση για ένα υπαρκτό πρόβλημα. Εκτιμάται ότι με τις πρόνοιες της νομοθεσίας του 2015 έχουν εκτελεστεί 10.000 μεταβιβάσεις και έχουν δρομολογηθεί άλλες 10.000. Πρόσθετα, υπάρχει μεγάλος αριθμός αγοραστών οι οποίοι λαμβάνοντας υπόψη τη λύση που είχε δοθεί για τους εγκλωβισμένους αγοραστές προχώρησαν σε συναλλαγές και κινήσεις εκπλήρωσης των προϋποθέσεων για να λάβουν τίτλο και πλέον είναι εκτεθειμένοι.
Η απόφαση
Η νομοθεσία που εισήχθη το 2015 παρέχει υπό προϋποθέσεις σε εγκλωβισμένους αγοραστές τη δυνατότητα να υποβάλουν αιτήσεις στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο για τη μεταβίβαση του ακινήτου εφόσον είχαν εξοφλήσει το τίμημα της πώλησης, υπήρχε εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου μέσα στο οποίο θα κατασκευαζόταν η οικιστική ανάπτυξη και είχαν καταβληθεί όλοι οι φόροι.
Το Εφετείο με την απόφασή του αναγνωρίζει ότι και η τράπεζα, στην προκειμένη περίπτωση η Τράπεζα Κύπρου, έχει περιουσιακά δικαιώματα που απορρέουν από την υποθήκευση του ακινήτου.
Το σκεπτικό της απόφασης αναγνωρίζει ότι «ο Κύπριος νομοθέτης προφανώς βρέθηκε ενώπιον ενός φαινομένου το οποίο επέβαλλε την ανάγκη προστασίας των αγοραστών ακίνητης περιουσίας, κυρίως κατοικιών, διαμερισμάτων ή καταστημάτων οι οποίοι, παρ' όλο που είχαν εξοφλήσει το τίμημα αγοράς, ή ήταν έτοιμοι να το εξοφλήσουν, δεν ήταν εφικτό να αποκτήσουν τίτλο ιδιοκτησίας ή να επιτύχουν τη μεταβίβαση επ' ονόματι τους, λόγω του ότι υπήρχαν και/ή υπάρχουν, επί της εν λόγω ακίνητης περιουσίας, εγγεγραμμένα εμπράγματα βάρη και/ή δικαιώματα. Φρονούμε πως ο νομοθέτης, στην προσπάθειά του να προστατεύσει, αφενός, τα δικαιώματα των «εγκλωβισμένων» αγοραστών και, αφετέρου, των δικαιούχων των εμπράγματων δικαιωμάτων, κυρίως ενυπόθηκων δανειστών, επιχείρησε να επιλύσει το πρόβλημα με την επιλογή των νομοθετικών προνοιών, τις οποίες εισήγαγε στο Ν. 9/1965, διά του τροποποιητικού νόμου Ν. 139(Ι)/2015. Το καίριο ερώτημα που γεννιέται είναι κατά πόσον η επιλογή του νομοθέτη ήταν εντός του συνταγματικού πλαισίου της διασφάλισης του δικαιώματος ιδιοκτησίας όλων των ενδιαφερόμενων ή επηρεαζόμενων».
Η απάντηση που έδωσε σε αυτό το νομικό ερώτημα είναι αρνητική:
«Εξετάζοντας την ουσία των ζητημάτων που βρίσκονται ενώπιόν μας, καταλήγουμε ότι η απάλειψη και/ή απαλλαγή εγγεγραμμένων υποθηκών από ακίνητο, και ειδικότερα της υποθήκης που ήταν εγγεγραμμένη προς όφελος των εφεσειόντων, προγενέστερα του συμβολαίου αγοράς που κατέθεσε ο εφεσίβλητος 3, προφανώς, αποτελεί κατάργηση του εν λόγω περιουσιακού δικαιώματος των εφεσειόντων (...) Αν και ο νομοθέτης επιχείρησε, με τη δυνατότητα μεταφοράς της εγγραφής υποθήκης σε άλλο ακίνητο, να εξισορροπήσει τη στέρηση του εν λόγω δικαιώματος, ωστόσο αυτή η επιλογή δεν είναι δυνατόν να ερμηνευθεί ότι συνιστά εύλογη και δίκαιη αποζημίωση. Άλλωστε, δεν φαίνεται αυτή η δυνατότητα να παρέχει την ίδια αξία στο περιουσιακό δικαίωμα των εφεσειόντων, δεδομένου ότι δεν γίνεται καμία αναφορά στον νόμο περί της σειράς προτεραιότητας, ως προς την περίπτωση που υπάρχουν άλλα εμπράγματα βάρη επί του έτερου ακινήτου ή ως προς την αξία του άλλου ακινήτου. Εν πάση περιπτώσει, ενδεχομένως θα ήταν βάση για συζήτηση και μόνο αν επρόκειτο για άλλο ακίνητο στο οποίο δεν υπήρχε εμπράγματο βάρος αλλά και αξίας τέτοιας που να ήταν αποδεκτή από τον ενυπόθηκο δανειστή ως εξασφάλιση. Ασφαλώς, τέτοια μεταφορά της υποθήκης σε άλλο ακίνητο του πωλητή, δεν είναι επιτρεπτό να ερμηνευθεί ότι συνιστά μαχητό τεκμήριο πως πρόθεση του νομοθέτη ήταν να θεσμοθετήσει κανόνες μέσα στο πλαίσιο του Συντάγματος. Κατ' επέκταση εφ' όσον από το λεκτικό της διάταξης του Άρθρου 44ΚΒ (2) και (4) του Ν. 9/1965, δεν προκύπτει τέτοια πρόθεση ευθέως, αναμφίβολα, δημιουργείται θέμα αντισυνταγματικότητας των Άρθρων 44ΙΗ - 44 ΚΒ του Ν. 9/1965, όπως αυτά προστέθηκαν από τον τροποποποιητικό Ν. 139(Ι)/2015, και τα οποία στο σύνολό τους αφορούν και ρυθμίζουν τη διαδικασία έκδοσης τίτλου ιδιοκτησίας αγοραστών διά της απάλειψης ή απαλλαγής προγενέστερων, της κατάθεσης στο Κτηματολόγιο συμβολαίου αγοράς, εμπράγματων βαρών, όπως είναι η υποθήκη Υ3758/2003».
«Έχοντας αξιολογήσει τις εκατέρωθεν θέσεις και επιχειρήματα, που τέθηκαν ενώπιον μας, καταλήγουμε πως η παροχή εξουσίας στον διευθυντή του Κτηματολογίου, είτε κατόπιν αιτήματος, είτε και στην περίπτωση που δεν υποβληθεί αίτημα από τον ενυπόθηκο δανειστή, να απαλείψει ή απαλλάξει το ακίνητο από την υποθήκη, χωρίς να διασφαλίζεται η εκτέλεση και εφαρμογή της σύμβασης υποθήκης, ως την επέλεξε ένας εκ των συμβαλλομένων μερών, ήτοι ο ενυπόθηκος δανειστής, συνιστά παρέμβαση στο δικαίωμα του συμβάλλεσθαι ελευθέρως».
