Στη διακριτική ευχέρεια του διευθυντή της Πολεοδομίας περνάει πλήρως η εξουσία για τα πολυώροφα κτήρια που θα ανεγείρονται στα τέσσερα μεγάλα αστικά κέντρα, που είναι και πολεοδομικές αρχές. Η διακριτική ευχέρεια θα ασκείται για ανέγερση κτηρίου με αριθμό ορόφων πέραν των δύο από τον ανώτατο επιτρεπόμενο και αφού αξιολογηθεί η αύξηση του αριθμού ορόφων στην κλίμακα και στα διαφορετικά δεδομένα της κάθε πόλης, καθώς και στις επιμέρους προοπτικές της.Το πλαίσιο των γενικών αρχών και προϋποθέσεων που εγκρίθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο στάλθηκε την περασμένη εβδομάδα στους Δήμους Λευκωσίας, Πάφου, Λεμεσού και Λάρνακας, καθώς και στα επαρχιακά γραφεία Πολεοδομίας. Το πλαίσιο αυτό θα ισχύει για 6 μήνες μέχρι να εκδοθεί σχετικό υπουργικό διάταγμα και μέχρι το 2020 που αναμένεται να εγκριθούν τα νέα τοπικά σχέδια θα έχει πιλοτικό χαρακτήρα. Βάσει αυτού του πλαισίου θα εξεταστούν όλες οι αιτήσεις που εκκρεμούν, αλλά και όσες θα υποβληθούν το επόμενο διάστημα. Με αυτό τον τρόπο θεωρείται ότι δεν θα υπάρξει δυσμενής διάκριση για κανέναν ενδιαφερόμενο, αφού το πλαίσιο και τα κριτήρια είναι ενιαία για τις τέσσερις πόλεις, για τις οποίες υπάρχει έντονο ενδιαφέρον για την ανέγερση ψηλών κτηρίων.
Πού θα επιτρέπονται πύργοι
Οι εξουσίες του διευθυντή της Πολεοδομίας δεν περιορίζονται μόνο στους ορόφους των κτηρίων, αλλά και τις περιοχές που αυτά δύναται να ανεγερθούν. Οι μόνες περιοχές στις οποίες δεν θα ασκείται η διακριτική ευχέρεια του διευθυντή της Πολεοδομίας για να παραχωρεί άδειες ανέγερσης ψηλών κτιρίων είναι στις περιοχές ειδικού χαρακτήρα. Ωστόσο, ο διευθυντής δυνατόν να ασκεί την διακριτική του εξουσία για την ανέγερση ψηλού κτηρίου σε ικανοποιητική απόσταση από το όριο της περιοχής ειδικού χαρακτήρα. Η διακριτική ευχέρεια δεν ισχύει επίσης για περιοχές εκτός αστικού κέντρου και σε οικιστικές ζώνες, όμως διευκρινίζεται ότι υπάρχουν και εξαιρέσεις όταν το μέγεθος του τεμαχίου και άλλοι παράμετροι ευνοούν την ανέγερση ψηλού κτηρίου. Η διακριτική ευχέρεια θα ασκείται σε εμπορικές και τουριστικές ζώνες ή σε ζώνες κατοικίας και γραφείων. Στη διακριτική ευχέρεια του διευθυντή είναι επίσης η ανέγερση ψηλών κτηρίων σε αρχαιολογικές και άλλες ευαίσθητες περιβαλλοντικά περιοχές. Διευκρινίζεται ωστόσο ότι σε αυτές τις περιπτώσεις η ευχέρεια θα ασκείται με ιδιαίτερη αυστηρότητα και εφόσον διασφαλίζεται πρωτίστως η προβολή, η προστασία και ο μη δυσμενής επηρεασμός των περιοχών αυτών και το ψηλό κτήριο δεν θα υποβαθμίζει τον περιβαλλοντικό και πολιτιστικό τους πλούτο.
Κριτήρια για το ύψος
Το ύψος των κτηρίων θα διαφέρει από πόλη σε πόλη και θα εξαρτάται από τις πρόνοιες του υφιστάμενου τοπικού σχεδίου για τους συντελεστές δόμησης και θα προστίθενται τα κίνητρα που δόθηκαν από το Υπουργικό Συμβούλιο στο πλαίσιο αντιμετώπισης της οικονομικής κρίσης και η μεταφορά συντελεστή δόμησης. Σε κάθε περίπτωση, όπως αναφέρεται, θα επιδιώκεται η μείωση του συντελεστή δόμησης, ώστε να εξασφαλίζονται πλατείες και δημόσιοι χώροι πρασίνου. Επίσης, ανάλογα με το ύψος των κτηρίων θα καθορίζεται και η απόσταση της οικοδομής από τα σύνορα του τεμαχίου. Δίνεται μάλιστα ένα παράδειγμα πως για ένα δεκαώροφο κτήριο εκτός αστικού κέντρου η απόσταση θα είναι δέκα μέτρα. Καθορίζεται επίσης ότι το 20% του εμβαδού θα αξιοποιείται για χώρους πρασίνου. Σε ό,τι αφορά τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό, αναφέρεται ότι αυτός θα πρέπει να είναι εξαιρετικός, να συμβάλλει στη δημιουργία αστικού ορίζοντα και να δημιουργεί, όπως αναφέρεται, τοπόσημο και σημειολογία για το σύνολο της πόλης. Στο πλαίσιο τονίζεται επίσης ότι παρατηρούμενη τάση για ανέγερση πολυώροφων κτηρίων κρίνεται ότι μπορεί να αξιοποιηθεί από την πολιτεία κατάλληλα, ώστε το τελικό αποτέλεσμα να αφορά αναβάθμιση της εικόνας των αστικών συγκροτημάτων και προσέλκυση σημαντικών επενδύσεων. Παράλληλα, και με ανταποδοτικό όφελος/αντιστάθμισμα, είναι δυνατόν, στα πλαίσια αδειοδότησης ψηλών κτιρίων, να εξασφαλισθούν μεγάλης κλίμακας ανοικτοί τοπιοτεχνημένοι δημόσιοι και ιδιωτικοί χώροι πρασίνου ή και μεγάλες αστικές πλατείες, με στόχο την αναβάθμιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων.
Πιλοτική εφαρμογή
Ενιαία κριτήρια για όλους τους δήμους
Το πλαίσιο που θα διέπει από τώρα και στο εξής την ανέγερση ψηλών κτηρίων και οι εξουσίες που παραχωρούνται στον διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας θα έχουν πιλοτικό χαρακτήρα, αφού σε 6 μήνες θα εκδοθεί σχετικό υπουργικό διάταγμα το οποίο θα λαμβάνει υπόψη την αξιολόγηση αυτών προνοιών. Αυτό θα ισχύει μέχρι το 2020 που θα εκπονηθούν τα νέα τοπικά σχέδια. Το πλαίσιο αυτό κρίθηκε αναγκαίο, μεταξύ άλλων, λόγω πολεοδομικών κινήτρων που δόθηκαν για την ανάκαμψη της αναπτυξιακής δραστηριότητας, σε συνάρτηση με άλλα συναφή με την αύξηση του ανώτατου επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης κίνητρα (σχέδιο παροχής κινήτρων για δημιουργία χώρων στάθμευσης για δημόσια χρήση, πρόνοιες των σχεδίων ανάπτυξης, μεταφορά συντελεστή δόμησης από διατηρητέες οικοδομές, κ.ά.). Λόγω του μεγάλου ενδιαφέροντος που έχει εκδηλωθεί, και με γνώμονα την ομοιόμορφη εφαρμογή των προνοιών της πολεοδομικής νομοθεσίας, καθορίζεται, όπως σημειώνεται, το συνημμένο διευκρινιστικό πλαίσιο για σκοπούς διαμόρφωσης τεκμηριωμένης εισήγησης εκ μέρους της πολεοδομικής αρχής και υποβοήθησης της άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως κατά τη διαδικασία εξασφάλισης της σύμφωνης γνώμης του για ανάπτυξη με αριθμό ορόφων πέραν των δύο από τον ανώτατο επιτρεπόμενο. Το διευκρινιστικό πλαίσιο θα αποτελέσει τη βάση για τη διαδικασία αξιολόγησης όλων των αιτήσεων για ψηλά κτήρια που εκκρεμούν, καθώς και των αιτήσεων που θα υποβληθούν μέχρι τη δημοσίευση - εντός διαστήματος έξι (6) μηνών - σχετικής εντολής του υπουργού Εσωτερικών. Η διαμόρφωση των προνοιών της εντολής θα έχει, μεταξύ άλλων, ως βάση τα πορίσματα της αξιολόγησης της πιλοτικής εφαρμογής του πλαισίου. Στη βάση αυτού του πλαισίου, οι πολεοδομικές αρχές θα δίνουν προκαταρκτικές απόψεις στους μελετητές, αφού προσκομίσουν όλα τα απαραίτητα στοιχεία για το είδος του κτηρίου που αιτούνται.
