Φόρμα αναζήτησης

Κορωνοϊός και ενοικιάσεις ακινήτων  

Του Ευριπίδη Χατζηνέστορος

Oι επιπτώσεις του κορωνοϊού έχουν αγγίξει κάθε γωνιά της κοινωνίας μας. Ήδη τα κρούσματα παγκοσμίως έχουν φτάσει τις μερικές εκατοντάδες χιλιάδες και ως φαίνεται, οι άμεσες και έμμεσες οικονομικές προεκτάσεις θα είναι τεράστιες. Η πανδημία οδήγησε και στην έκδοση σειράς αποφάσεων του Υπουργικού Συμβουλίου τα οποία έχει υιοθετήσει η Κυβέρνηση με αποτέλεσμα να εκδοθούν μέτρα από τον Υπουργό Υγείας για προστασία της Δημόσιας Υγείας και διαχείριση των επιπτώσεων της επιδημίας του κορωνοϊού. Δύο από αυτά τα μέτρα είναι και τα ακόλουθα διατάγματα: το περί Λοιμοκαθάρσεως (Καθορισμός Μέτρων για Παρεμπόδιση της Εξάπλωσης του κορωνοϊού COVID-19) Διάταγμα (αρ. 3) του 2020 καθώς και το περί Λοιμοκαθάρσεως (Καθορισμός Μέτρων για Παρεμπόδιση της Εξάπλωσης του κορωνοϊού COVID – 19, Διάταγμα (Αρ. 9) του 2020 σύμφωνα με τα οποία αναστέλλεται η λειτουργία επιχειρήσεων λιανικού εμπορίου συμπεριλαμβανομένων εμπορικών κέντρων, πολυκαταστημάτων, κέντρων διασκέδασης, καφετεριών, μπαρ, κινηματογράφων κτλ μέχρι την 13η Απριλίου 2020.

Λόγω των καταστροφικών επιπτώσεων της πανδημίας του κορωνοϊού (και λόγω των μέτρων που έχουν ληφθεί για παρεμπόδιση της εξάπλωσης του μέσω των κυβερνητικών διαταγμάτων) ο ενοικιαστής θα θέλει να γνωρίζει για το κατά πόσο επηρεάζεται η σύμβαση ενοικίασης, για παράδειγμα δίδοντας το δικαίωμα σε αυτόν να αποφύγει τη συμφωνία και να σταματήσει να καταβάλει ενοίκιο. Εάν δεν μπορεί να την αποφύγει, τότε η μοναδική επιλογή για αυτόν είναι να επαναδιαπραγματευτεί τους όρους της σύμβασης ενοικίασης, πράγμα που φυσικά βασίζεται στο εάν θα αποδεχτεί οποιεσδήποτε αλλαγές ο Ιδιοκτήτης του ακινήτου. Αυτό διότι, ο γενικός κανόνας είναι ότι και τα δύο μέρη μιας συμφωνίας οφείλουν να τηρούν τις υποχρεώσεις τους – οι κύριες υποχρεώσεις σε μια σύμβαση ενοικίασης, είναι η καταβολή του ενοικίου από την πλευρά του ενοικιαστή και η παραχώρηση της κατοχής και χρήσης του ακινήτου από την πλευρά του ιδιοκτήτη.

Πολλές φορές, σε συμφωνίες ενοικίασης, περιέχονται όροι οι οποίοι αναφέρονται στις αλλαγές των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των μερών με την έλευση κάποιων γεγονότων – όπως για παράδειγμα η αύξηση ενοικίου με την πάροδο κάποιας χρονικής περιόδου, το δικαίωμα σε επιδιορθώσεις από τον ιδιοκτήτη στις υδραυλικές εγκαταστάσεις και στην οροφή κτλ. Όταν τα γεγονότα αυτά είναι σπάνια, απρόβλεπτα, ή γεγονότα τα οποία δεν ελέγχουν τα μέρη της συμφωνίας, τότε, τα μέρη δυνατόν να έχουν ήδη συμφωνήσει τον τρόπο με τον οποίο θα καθορίζονται τα δικαιώματα και υποχρεώσεις τους. Πιο κάτω αναλύουμε τις περιπτώσεις όπου (1) τα μέρη έχουν συμφωνήσει για τις συνέπειες τέτοιων απρόβλεπτων γεγονότων και (2) τις περιπτώσεις όπου τα μέρη δεν έχουν προβλέψει για τέτοιες συνέπειες.

Ανωτέρα βία

Οι όροι που δυνατόν να συμφωνήσει ο ιδιοκτήτης και ο ενοικιαστής με σκοπό να προβλέψουν για τις συνέπειες απρόβλεπτων γεγονότων, ονομάζονται ρήτρες «Ανωτέρας Βίας» ή αλλιώς “Force Majeure”. Όπου υπάρχει τέτοια ρήτρα στη συμφωνία, στις πλείστες των περιπτώσεων προσδιορίζει ποια είναι τα απρόβλεπτα γεγονότα και αναφέρει για παράδειγμα ποια από αυτά αποτελούν περιστάσεις ανωτέρας βίας. Τέτοια γεγονότα μπορεί να είναι ο πόλεμος, οι φυσικές καταστροφές, η φωτιά, μια πανδημία, κυβερνητικά διατάγματα ή οποιαδήποτε άλλη περίπτωση που δυνατόν να συμφωνήσουν τα μέρη.

Όπου υπάρχει ρήτρα Ανωτέρας Βίας και συμβεί το γεγονός το οποίο προβλέπουν (π.χ. το ξέσπασμα κάποιας πανδημίας όπως του κορωνοϊού ή η έκδοση κυβερνητικών διαταγμάτων) οι όροι αυτοί περιγράφουν και τις συνέπειες για τα μέρη π.χ. ότι δεν υπάρχει οποιαδήποτε ευθύνη για τη μη τήρηση των υποχρεώσεων του ενός ή/και του άλλου μέρους. Έτσι, όπου υπάρχει για παράδειγμα ρήτρα Ανωτέρας Βίας σε συμφωνία ενοικίασης, δυνατόν να αναφέρει ότι σε περιπτώσεις ανωτέρας βίας, η ισχύς της συμφωνίας θα αναστέλλεται για την περίοδο διάρκειας της ανωτέρας βίας.

Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό να γίνεται έλεγχος σε μια συμφωνία ενοικίασης για να μπορεί να αποφασίσει κάποιο από τα μέρη ποιες είναι οι επόμενες ενέργειες του αφού δυνατόν το αποτέλεσμα να έχει ήδη προβλεφθεί από τα δύο μέρη κατά τη σύναψη της αρχικής συμφωνίας ενοικίασης.

Ματαίωση της συμφωνίας ενοικίασης

Όπου δεν υπάρχει συγκεκριμένη ρήτρα Ανωτέρας Βίας στη συμφωνία τότε θα πρέπει να ανατρέξουμε στο κατά πόσο η συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή μπορεί να ματαιωθεί – δηλαδή, να τερματιστεί λόγω του ότι αυτή δεν μπορεί πλέον να εκτελεστεί από τα μέρη.

Η συνέπειες της ματαίωσης στα δικαιώματα των διαδίκων είναι καταιγιστικές. Ασχέτως του τι έχει συμφωνηθεί μεταξύ των μερών (εξαιρουμένων των περιπτώσεων που τα μέρη έχουν προβλέψει μελλοντικά γεγονότα και συνέπειες τους μέσω ρήτρας Ανωτέρας Βίας), εάν ματαιωθεί μια σύμβαση τότε και τα δύο μέρη απαλλάσσονται από τις μελλοντικές υποχρεώσεις τους (δηλαδή την καταβολή ενοικίου ή την παροχή χρήσης ακινήτου). Είναι ακριβώς λόγω τούτου του δραστικού αποτελέσματος που τα Δικαστήρια, δύσκολα αποδέχονται την επίκληση της ματαίωσης από τα μέρη. Σχετική είναι η υπόθεση Cyprus Cinema & Theatre Co Ltd v. Christodoulols Karmiotis (1967) 1 C.L.R. 42 όπου αποφασίστηκε ότι:

«Κατά τη διατύπωση ενός τεστ με αναφορά στις συμβάσεις μίσθωσης, θα αποφασίζαμε ότι είναι σε σπάνιες περιπτώσεις που μία σύμβαση μίσθωσης μπορεί να καταστεί αδύνατη εκτέλεσης, όπως για παράδειγμα στην περίπτωση που ένα μεγάλο και απότομο άνοιγμα της γης «κατάπινε» ολόκληρο το ακίνητο και το έθαβε στα βάθη της θάλασσας»

Το πιο πάνω απόσπασμα απεικονίζει και τη δυσκολία με την οποία γίνεται αποδεκτή η επίκληση της ματαίωσης σε περιπτώσεις συμβάσεων ενοικίασης ακινήτου. Δηλαδή, αυτό που χρειάζεται είναι κάτι περισσότερο από ένα ξέσπασμα πανδημίας ή την επιβολή περιοριστικών όρων στη λειτουργία του ακινήτου μέσω κυβερνητικών διαταγμάτων.

Ούτε το Brexit ματαιώνει οποιαδήποτε συμφωνία

Την άρνηση των Δικαστηρίων να αποδεχτούν εύκολα την επίκληση της ματαίωσης από τους διαδίκους βλέπουμε και στην Αγγλία όπου ενοικιαστές προσπάθησαν να ακυρώσουν συμφωνίες ενοικίασης βασιζόμενοι στο ότι η έξοδος της Αγγλίας από την Ευρωπαϊκή Ένωση (Brexit) προκαλεί ματαίωση στις συμφωνίες ενοικίασης με τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Η πολύ πρόσφατη υπόθεση Canary Wharf (Bp4) T1 Limited v European Medicines Agency [2019] EWHC 335 (Ch) είναι διαφωτιστική επί τούτου. Στη συγκεκριμένη υπόθεση, ο Ευρωπαϊκός Οργανισμός Φαρμάκων (ΕΟΦ) ο οποίος αποτελεί υπηρεσία της Ευρωπαϊκής Ένωσης και ενοικιάζει γραφεία στο Λονδίνο μέχρι το 2039 για το ποσό των £13 εκατομμυρίων Στερλινών ετησίως, ενημέρωσε τον Ιδιοκτήτη ότι εάν επισυμβεί τελικά το Brexit θα θεωρήσει ότι η σύμβαση ενοικίασης έχει ματαιωθεί για το λόγο ότι, ως υπηρεσία της Ευρωπαϊκής Ένωσης, δεν θα μπορεί πλέον να διατηρεί την έδρα του στο Λονδίνο. Ο Ιδιοκτήτης αποτάθηκε στο Δικαστήριο και αιτήθηκε δηλωτική θεραπεία, ότι το Brexit δεν θα ματαίωνε τη μεταξύ τους συμφωνία. Σε μια απόφαση κόλαφο για το κατά πόσο επηρεάζει το Brexit συμβάσεις μίσθωσης, το Δικαστήριο αποφάσισε ότι το Brexit δεν θα μπορούσε να ματαιώσει τη συγκεκριμένη συμφωνία ενοικίασης.

Σημειώνουμε ότι, το ξέσπασμα φωτιάς στο υποστατικό που καθιστά αδύνατη την κατοχή του ακινήτου, πιθανόν να συγκαταλέγεται στις περιπτώσεις που ματαιώνουν μια μίσθωση ακινήτου ως ξεκαθαρίζεται από την πολύ πρόσφατη απόφαση του Ανώτατου Δικαστηρίου στην P.P. Body Art Gym Ltd v. Shiptrans Estate Ltd (Π.Ε. Αρ. 300/2012). Το κριτήριο είναι κατά πόσο «οι μεταβαλλόμενες συνθήκες θα συνεπάγονταν σημαντική αλλαγή από την αρχική υποχρέωση».

Μπορεί η πανδημία να θεωρηθεί λόγος ματαίωσης μιας συμφωνίας ενοικίασης;

Για την επίκληση της ματαίωσης μιας συμφωνίας, θα πρέπει η εκτέλεση της σύμβασης ενοικίασης να καθίσταται αδύνατη. Κατά την άποψη μας, το ξέσπασμα πανδημίας, δεν επιτρέπει την επίκληση της ματαίωσης καθότι δεν επηρεάζει τη λειτουργία του ακινήτου, το ακίνητο αλλά ούτε και την ενοικίαση του – δηλαδή τόσο ο ενοικιαστής όσο και οι πελάτες μπορούν να συνεχίσουν να χρησιμοποιούν το ακίνητο. Ο δυσμενής επηρεασμός στα οικονομικά συμφέροντα του ενοικιαστή (π.χ. επειδή θα είναι δύσκολο να προσελκύει πελάτες) δεν ματαιώνει τη σύμβαση ενοικίασης ούτε και την καθιστά αδύνατη προς εκτέλεση.

Αυτό που απομένει να εξετάσουμε, είναι κατά πόσο τα κυβερνητικά διατάγματα για αναστολή της λειτουργίας μιας επιχείρησης μπορούν να ματαιώσουν μια σύμβαση ενοικίασης.

Μπορούν τα κυβερνητικά διατάγματα που αναστέλλουν τη λειτουργία επιχειρήσεων να ματαιώσουν τη σύμβαση ενοικίασης;

Στις 15/03/2020 εκδόθηκε το διάταγμα υπ’ αρ.3 και στις 23/03/2020 το διάταγμα υπ’ αρ 9 (πιο πάνω) τα οποία ουσιαστικά απαγορεύουν τη λειτουργία αρκετών επιχειρήσεων για περίοδο περίπου ενός μήνα (από την 16η Μαρτίου 2020 και 24η Μαρτίου 2020 μέχρι την 13η Απριλίου 2020).

Για να ελέγξουμε κατά πόσο μπορεί να ματαιωθεί μια σύμβαση ενοικίασης λόγω υποχρεωτικής αναστολής λειτουργίας κάποιου υποστατικού, σημαντικός παράγοντας είναι ο συνολικός χρόνος επιβολής των μέτρων της κυβέρνησης συγκριτικά με τον εναπομείναντα χρόνο της ενοικίασης. 

Στην Αγγλική υπόθεση National Carriers Ltd v Panalpina (Northern) Ltd [1981] AC 675 αποφασίστηκε ότι το κλείσιμο δρόμου για ένα έτος από το Δημοτικό Συμβούλιο του Hull που είχε ως αποτέλεσμα τον αποκλεισμό πρόσβασης στο υπό ενοικίαση υποστατικό (μια αποθήκη) δεν θεωρήθηκε ότι μπορούσε να ματαιώσει τη σύμβαση μίσθωσης για το λόγο ότι μετά που θα άνοιγε ξανά ο δρόμος η μίσθωση θα συνέχιζε με βάση την αρχική συμφωνία για άλλα τρία χρόνια.

Ως εκ των πιο πάνω, θα ήταν δύσκολο για κάποιο ενοικιαστή να θεωρήσει ότι η σύμβαση μίσθωσης του ματαιώθηκε λόγω των κυβερνητικών διαταγμάτων εκτός και εάν η μίσθωση του λήγει μαζί με το διάταγμα ή αμέσως μετά.

Επαναδιαπραγμάτευση των όρων;

Με τα δεδομένα ως έχουν, είναι η άποψη μας ότι εάν δεν υπάρχει ειδικός όρος ο οποίος αφορά την Ανωτέρα Βία, είναι δύσκολο να μεταβληθούν οι αρχικές υποχρεώσεις ή να θεωρηθεί ότι ματαιώνεται μια σύμβαση ενοικίασης για λόγους που αφορούν τον κορωνοϊό ή την προσωρινή επιβολή κυβερνητικών περιορισμών που επηρεάζουν τη χρήση του ακινήτου από τον ενοικιαστή επιβάλλοντας την αναστολή σε αυτά.

Ως εκ τούτου όπου δεν υπάρχει ρήτρα Ανωτέρας Βίας, είναι θεμιτό για τα συμφέροντα του ενοικιαστή να προσπαθήσει να επαναδιαπραγματευτεί το ύψος και χρόνο καταβολής ενοικίου για την περίοδο που θα διαρκέσει η πανδημία και/ή τα προσωρινά μέτρα που έχουν ληφθεί από την κυβέρνηση. Αυτό καλύτερα να γίνει γραπτώς για σκοπούς εμπορικής βεβαιότητας.

*Ο Ευριπίδης Χατζηνέστορος εργάζεται ως Δικηγόρος σε Δικηγορική Εταιρεία και διδάσκει Εμπορικό Δίκαιο στο Ευρωπαϊκό Πανεπιστήμιο Κύπρου

Οι ιδιοκτήτες της ιστοσελίδας www.politis.com.cy διατηρούν το δικαίωμα να αφαιρούν σχόλια αναγνωστών, δυσφημιστικού και/ή υβριστικού περιεχομένου, ή/και σχόλια που μπορούν να εκληφθεί ότι υποκινούν το μίσος/τον ρατσισμό ή που παραβιάζουν οποιαδήποτε άλλη νομοθεσία. Οι συντάκτες των σχολίων αυτών ευθύνονται προσωπικά για την δημοσίευση τους. Αν κάποιος αναγνώστης/συντάκτης σχολίου, το οποίο αφαιρείται, θεωρεί ότι έχει στοιχεία που αποδεικνύουν το αληθές του περιεχομένου του, μπορεί να τα αποστείλει στην διεύθυνση της ιστοσελίδας για να διερευνηθούν.