POWERED BY

Φόρμα αναζήτησης

Ακίνητα, μια κακή επένδυση τελικά;


polemitis

Mήπως η επένδυση σε ακίνητα και δη σε οικιστικές μονάδες να μην είναι και τόσο έξυπνη κίνηση, τελικά, από πλευράς αποδόσεων μακροπρόθεσμα; Αυτό φαίνεται να τεκμαίρεται από μια νέα μελέτη του Christophe Spaengers, καθηγητή χρηματοοικονομικών στο École des hautes études commerciales de Paris, γνωστού ως HEC Paris, μιας από τις πιο φημισμένες σχολές διοίκησης επιχειρήσεων στον κόσμο.

Στη μελέτη με τίτλο «The Rate of Return on Real Estate: Long-Run Micro-Level Evidence»  που δημοσιεύτηκε στο The Review of Financial Studies με τη συμβολή των David Chambers και Eva Steiner, ο Spaengers, αφού μελέτησε τις αποδόσεις των επενδύσεων  των χαρτοφυλακίων ακινήτων τεσσάρων παλαιών, πολύ μεγάλων και διεσπαρμένων καταπιστευμάτων (δύο Κολεγίων του Πανεπιστημίου του Κέιμπριτζ και δύο του Πανεπιστημίου της Οξφόρδης) υποστηρίζει με δεδομένα ότι μακροπρόθεσμα οι επενδύσεις σε ακίνητα και δη σε οικιστικές μονάδες παρουσιάζουν αμελητέες αποδόσεις. Πιο συγκεκριμένα, οι καθαρές αποδόσεις σε βάθος χρόνου κυμαίνονται κοντά στο μηδέν! Και ενδεχομένως να είναι έτσι, αν συνυπολογιστεί η σε βάθος χρόνου δαπάνη για συντήρηση των ακινήτων, η φορολογία τους, όπως φυσικά και η οποιαδήποτε απόδοσή τους, ως μορφή εισοδήματος από ενοίκια, κοκ.

Αν δεν συμπεριληφθεί και το κόστος χρηματοδότησής τους, που μπορεί να μην ισχύει στην περίπτωση των καταπιστευμάτων, αλλά ισχύει στην περίπτωση των ιδιωτών που δανείζονται για να αγοράσουν ένα ακίνητο, τότε το «κοντά στο μηδέν» συνοδεύεται από αρνητικό πρόσημο.

Με απλά λόγια, η μελέτη του Spaengers μάλλον έρχεται να προκαλέσει την κοινή, αλλά μάλλον λανθασμένη, θέση ότι η αγορά οικίας είναι μια καλή επένδυση. Τα δεδομένα δείχνουν το αντίθετο. Δεν είναι άλλωστε τυχαίο ότι τα επενδυτικά χαρτοφυλάκια της Οξφόρδης και του Κέιμπριτζ, συμπεριλαμβάνουν λιγότερο από 40% σε ακίνητα. Το δε Πανεπιστήμιο του Χάρβαρντ στις ΗΠΑ, κατανέμει μόνο το 7,1% από τα 41 δισεκατομμύρια δολάρια και πλέον, που διαθέτει στο καταπίστευμά του (το μεγαλύτερο του κόσμου), σε επενδύσεις σε ακίνητα. Κάτι πρέπει να ξέρουν…

Ασφαλώς τα πράγματα αλλάζουν μερικώς όταν στο χαρτοφυλάκιο επενδύσεων σε ακίνητα προσμετρηθούν και οι κατηγορίες της γεωργικής γης και των εμπορικών ακινήτων. Αλλά και πάλι, οι αποδόσεις δεν είναι πολύ μεγαλύτερες από εκείνες των οικιστικών ακινήτων. Πάντα φυσικά σε ορίζοντα δεκαετιών, και αφού προσμετρηθεί, όπως είπαμε, το κόστος χρηματοδότησης, συντήρησης, φορολογίας, κοκ. Ακόμα και τώρα με τα πολύ ευνοϊκά επιτόκια, η επένδυση σε ακίνητα ίσως να μην είναι και τόσο αποδοτική μακροπρόθεσμα όσο πιστεύουμε, έστω και αν η έτος προς έτος απόδοση στο Ηνωμένο Βασίλειο και στην Αμερική είναι 8,5% και 14,9%, αντίστοιχα, λέει ο Spaengers.

Λαμβάνοντας υπόψη αυτά τα συμπεράσματα, κάποιος οικονομικά σκεπτόμενος άνθρωπος εύλογα θα μπορούσε να διερωτηθεί και για το τι χάνει κάθε φορά που αγοράζει ένα ακίνητο. Πού θα μπορούσε εναλλακτικά να βάλει τα λεφτά του ώστε να είναι και ασφαλισμένα αλλά και αποδοτικά; Πώς θα μπορούσε να «δει» πέραν του κτήματος και του κτηρίου, που επειδή το βλέπει, το αγγίζει και το κατέχει, νιώθει ότι τα χρήματά του είναι ασφαλισμένα, ενώ τα δεδομένα μάλλον δείχνουν ότι δύνανται να κεφαλαιοποιήσουν κάποια σημαντική απόδοση μόνο αν το ακίνητο αγοραστεί και πουληθεί τη σωστή στιγμή και εντός ενός μικρού σχετικά χρονικού διαστήματος;

Βέβαια, κάποιος θα ισχυριστεί ότι το σπίτι χρησιμεύει και για να ζει κανείς μέσα. Και αυτό είναι σωστό. Αλλά και πάλι, ποιο σπίτι, πού, με ποιο κόστος αξίζει τα λεφτά του και για πόσο; Και όσο υποκειμενική και αν είναι η απάντηση, αφού εξαρτάται από τις προσωπικές και οικογενειακές ανάγκες και προτιμήσεις του καθενός, τα νούμερα δεν θα πρέπει να αγνοούνται. Δεν θα πρέπει να αγνοούνται επειδή λένε την αλήθεια. Η οποία στην Κύπρο, ειδικά, είναι πικρή, αφού, όπως είπαμε και σε προηγούμενα κείμενα, το ακίνητο κρατά παγιδευμένη ολόκληρη την οικονομία, αρχίζοντας από τις τράπεζες και τελειώνοντας στην τσέπη μας.

Οι ιδιοκτήτες της ιστοσελίδας www.politis.com.cy διατηρούν το δικαίωμα να αφαιρούν σχόλια αναγνωστών, δυσφημιστικού και/ή υβριστικού περιεχομένου, ή/και σχόλια που μπορούν να εκληφθεί ότι υποκινούν το μίσος/τον ρατσισμό ή που παραβιάζουν οποιαδήποτε άλλη νομοθεσία. Οι συντάκτες των σχολίων αυτών ευθύνονται προσωπικά για την δημοσίευση τους. Αν κάποιος αναγνώστης/συντάκτης σχολίου, το οποίο αφαιρείται, θεωρεί ότι έχει στοιχεία που αποδεικνύουν το αληθές του περιεχομένου του, μπορεί να τα αποστείλει στην διεύθυνση της ιστοσελίδας για να διερευνηθούν.