Ισχυρή ζήτηση για πρώτη κατοικία με πρωταγωνιστή τα διαμερίσματα

H συζήτηση για την εφαρμογή του μειωμένου ΦΠΑ 5% στην απόκτηση πρώτης κατοικίας γίνεται με διακύβευμα τη διατήρηση της ικανότητας των κυπριακών νοικοκυριών να αποκτήσουν μια άνετη οικία. Σε αυτό το πλαίσιο, η εφαρμογή του μειωμένου ΦΠΑ 5% στα πρώτα 140 τ.μ. με μέγιστη έκταση τα 200 τ.μ. θεωρείται ότι καθιστά απαγορευτική την ανέγερση - απόκτηση οικίας από τη μεσαία τάξη της Κύπρου, στρέφοντας τη ζήτηση στα διαμερίσματα. Τα τελευταία, όμως, αποτελούν ήδη τον πρωταγωνιστή της εγχώριας αγοράς. 

Η συζήτηση για τον ΦΠΑ διεξάγεται σε μια περίοδο που έχει πάρει «φωτιά» η οικοδομική δραστηριότητα, όπως μαρτυρούν τα στοιχεία για την έκδοση νέων άδειες οικοδομής για την πορεία των τιμών και των πωλήσεων, καθώς και των νέων στεγαστικών δανείων. Η αγορά προσαρμόζεται στη ζήτηση και η ζήτηση δείχνει ισχυρό ενδιαφέρον, τόσο για οικίες, όσο και για διαμερίσματα. 

Ειδικότερα, το διάστημα Ιανουαρίου - Νοεμβρίου 2021, ο αριθμός των νέων αδειών για οικιστικά κτήρια ήταν αυξημένος κατά 12,5% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2020. Με τις άδειες αυτές θα ανεγερθούν 3.158  οικιστικές μονάδες σε μονοκατοικίες (+11,7% σε σχέση με το 2020), 5.029 μονάδες σε οικιστικές πολυκατοικίες (+15,8%), 876 σε διπλοκατοικίες και 403 (-20%) σε μεικτές πολυκατοικίες. 



Προβάδισμα στα διαμερίσματα

Τα στοιχεία των τιμών πώλησης δείχνουν ότι τα διαμερίσματα κερδίζουν συνεχώς έδαφος, με τις τιμές τους να αυξάνονται με σαφώς μεγαλύτερο ρυθμό σε σχέση με τις οικίες.

Σύμφωνα με τον δείκτη WiRE Index, για το τέταρτο τρίμηνο του 2021, οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων και κατοικιών σε παγκύπρια βάση αυξήθηκαν κατά 1,4% και 0,5%. Σε ετήσια βάση, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 2,2% ενώ μειώθηκαν κατά 0,5% για τα σπίτια. Η Λάρνακα ξεχωρίζει από τις επαρχίες, καθώς οι αξίες πώλησης των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται για τέταρτο συνεχόμενο τρίμηνο (2,5% το 4ο τρίμηνο του 2021).

Σε τριμηνιαία βάση, οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 1% για τα διαμερίσματα και 1,7% για τα σπίτια. Σε ετήσια βάση, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 2% για τα διαμερίσματα, 0,4% για τα σπίτια.

Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της WiRE FS, Παύλο Λοΐζου, «η ισχυρή αγορά εργασίας, η διάθεση των τραπεζών να παραχωρήσουν στεγαστικά δάνεια, καθώς και η συσσωρευμένη ζήτηση που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια, συνεχίζουν να οδηγούν την αγορά οικιστικών ακινήτων καθώς οι επενδυτές αναζητούν τρόπους για να δημιουργήσουν εισόδημα.

Το προβάδισμα των διαμερισμάτων επιβεβαιώνει και ο Δείκτης Αξιών Ακινήτων «RICS Cyprus Property Price Index with KPMG in Cyprus» που αφορά το τέταρτο τρίμηνο του 2021. Σύμφωνα με τον δείκτη, οι τιμές των διαμερισμάτων παρουσίασαν αύξηση 1,47% και παρέμειναν σταθερές για τις κατοικίες. Η μεγαλύτερη αύξηση στα διαμερίσματα εντοπίστηκε στην Πάφο κατά 2,92% και στη Λευκωσία κατά 2,24%.

Σύμφωνα με την έρευνα RICS - KPMG, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2021 οι συναλλαγές συνέχισαν να ανακάμπτουν από την πανδημία. Το τρίμηνο σημείωσε συνολική αύξηση 15%, η οποία είναι η ίδια αύξηση (15%) σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Ο συνολικός αριθμός των καταχωρισμένων συμβολαίων πώλησης αυξήθηκε κατά 34% από το προηγούμενο τρίμηνο και κατά 33% από το προηγούμενο έτος. Τα διαμερίσματα καταγράφουν και την υψηλότερη απόδοση, 4,9% έναντι 2,6% για τις οικίες.

Εκ μέρους του RICS, ο Simon Rubinsohn, RICS Chief Economist, σχολίασε: «Γενικά, η τάση στην αγορά ακινήτων στην Κύπρο παραμένει θετική αντικατοπτρίζοντας την ανθεκτικότητα της οικονομίας στις διάφορες μεταλλάξεις του κορωνοϊού. Αυτό είναι ιδιαίτερα εμφανές στην ορατή αύξηση στις τιμές των διαμερισμάτων που, σε παγκύπριο επίπεδο, έχουν αυξηθεί περίπου 4% κατά τον τελευταίο χρόνο».



Τα αίτια

Η εκτίμηση παραγόντων της αγοράς είναι ότι τα επόμενα χρόνια τα διαμερίσματα θα συνεχίσουν να κερδίζουν έδαφος, για μια σειρά από λόγους που σχετίζονται με δημογραφικές αλλαγές, τις διαφορετικές προτεραιότητες των νοικοκυριών και τις οικονομικές συνθήκες:

1ον Τα νέα νοικοκυριά είναι μικρότερα και μπορούν να ζήσουν σε αντίστοιχα μικρότερη πρώτη κατοικία. Η πλειοψηφία έχει το μάξιμουμ δύο παιδιά και το τριάρι διαμέρισμα καλύπτει τις ανάγκες τους. Επιπλέον, το τριάρι σε διαμέρισμα είναι και φθηνότερο σε σχέση με το εγχείρημα της απόκτησης / ανέγερσης πρώτης κατοικίας.

2ον Η επιβάρυνση του κυκλοφοριακού προβλήματος στις αστικές περιοχές Λευκωσίας - Λεμεσού γέρνει υπέρ της αναζήτησης κατοικίας κοντά στον τόπο εργασίας. 

3ον Σήμερα νέα ζευγάρια έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν ένα διαμέρισμα αξιοποιώντας χρήματα που θα έδιναν για ενοίκιο και το κάνουν. Τα χαμηλά επιτόκια, τα οποία αναμένεται να μείνουν χαμηλά σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα ακόμη και αν αρχίσει εντός του 2022 η άνοδος των επιτοκίων από την ΕΚΤ, καθιστούν χαμηλό το κόστος του δανείου, το οποίο φαίνεται στη δόση. Μπορεί οι τιμές στα ακίνητα να ανεβαίνουν, αλλά η δόση των νέων δανείων δεν ανεβαίνει σε απαγορευτικά επίπεδα. Σε αυτό συμβάλλει και η απαίτηση για συνεισφορά των δανειοληπτών, που ανάλογα με την τράπεζα κινείται μεταξύ 25%-30%. Αν στα παραπάνω προστεθεί και η επιδότηση επιτοκίου σε νέα στεγαστικά δάνεια, δεν προκαλεί έκπληξη ότι ο ρυθμός αύξησης των νέων χορηγήσεων για οικιστικά δάνεια τρέχει σταθερά πάνω από 4% σε ετήσια βάση κάθε μήνα από τον Δεκέμβριο του 2020 και σχεδόν 5% από τον Μάιο του 2021. Ο ρυθμός αυτός είναι υπερδιπλάσιος σε σχέση με τις νέες χορηγήσεις καταναλωτικών και επιχειρηματικών δανείων.