Alpha Bank: Η «ακτινογραφία» της ελληνικής αγοράς ακινήτων

Η δυναμική της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα παρέμεινε ισχυρή την τελευταία τριετία, όσον αφορά στα οικιστικά ακίνητα και ανθεκτική αναφορικά με τα εμπορικά ακίνητα, παρά τις αρνητικές επιπτώσεις της πανδημίας, αλλά και της ενεργειακής κρίσης που οδηγεί σε επιβράδυνση των ευρωπαϊκών οικονομιών, επισημαίνεται στο τελευταίο οικονομικό δελτίο της Alpha Bank.

Όπως αναφέρουν οι αναλυτές της Alpha Bank η εκτίμηση αυτή αντανακλάται:

-Πρώτον, στην άνοδο των τιμών των οικιστικών ακινήτων κατά 11,2% σε ετήσια βάση, το τρίτο τρίμηνο του 2022 και κατά 10,4%, κατά μέσο όρο, το πρώτο εννεάμηνο του τρέχοντος έτους.

-Δεύτερον, στην ετήσια αύξηση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών, το πρώτο εξάμηνο του 2022 και συγκεκριμένα των γραφείων κατά 1,8% και των καταστημάτων κατά 3,8%.

-Τρίτον, στην ανοδική πορεία των επενδύσεων σε κατοικίες, οι οποίες αυξήθηκαν κατά 8,2% (σε σταθερές τιμές), σε ετήσια βάση το τρίτο τρίμηνο του 2022. Η εν λόγω κατηγορία επενδύσεων παραμένει σε ανοδική τροχιά από το πρώτο τρίμηνο του 2018.

-Τέταρτον, στην εντυπωσιακή άνοδο των καθαρών 'Αμεσων Ξένων Επενδύσεων (ΑΞΕ) σε ακίνητα, κατά 71% το πρώτο εξάμηνο του 2022, σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του προηγούμενου έτους. Συγκεκριμένα, οι ΑΞΕ σε ακίνητα ανήλθαν σε 788,4 εκατ.ευρώ, σημειώνοντας την υψηλότερη επίδοση που έχει καταγραφεί σε πρώτο εξάμηνο έτους από το 2002, με τη δεύτερη μεγαλύτερη καθαρή ροή να έχει πραγματοποιηθεί το πρώτο εξάμηνο του 2019 ( 736,6 εκατ.ευρώ).

-Πέμπτο, στη βελτίωση που σημειώθηκε αφενός στις προθέσεις των καταναλωτών για αγορά κατοικίας και αφετέρου στις εκτιμήσεις των αρμόδιων τραπεζικών στελεχών (senior bank loan officers) αναφορικά με τη ζήτηση στεγαστικών δανείων το επόμενο τρίμηνο, σύμφωνα με τη σχετική έρευνα της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.

Θετικές παραμένουν οι προοπτικές

Σε ό,τι αφορά στις προοπτικές της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα, όπως τονίζουν οι αναλυτές της Alpha Bank, παραμένουν θετικές, καθώς ενισχύονται στον βραχύ χρονικό ορίζοντα μέσω κινήτρων που περιλαμβάνονται στον Προϋπολογισμό του 2023, όπως η παροχή επιδοτήσεων για ανακαίνιση και εξοικονόμηση ενέργειας κατοικιών και το πρόγραμμα χαμηλότοκου δανεισμού για αγορά πρώτης κατοικίας από νέους και νέα ζευγάρια έως 39 ετών.

Η αγορά ακινήτων εκτιμάται ότι θα επηρεαστεί θετικά από τις επενδύσεις που αναμένεται να υλοποιηθούν στο πλαίσιο του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας («Ελλάδα 2.0») και αφορούν στην ενεργειακή αναβάθμιση δημόσιων και ιδιωτικών κτιρίων (π.χ. προγράμματα «Εξοικονομώ»), καθώς και στις επενδύσεις που αποσκοπούν στη διαφοροποίηση του ελληνικού τουριστικού προϊόντος μέσω της συστηματικής προώθησης θεματικών και εναλλακτικών μορφών τουρισμού (π.χ. ορεινός, γαστρονομικός, τουρισμός ευεξίας, θαλάσσιος τουρισμός κ.ά.). Επιπλέον, το Σχέδιο «Ελλάδα 2.0» προβλέπει την υλοποίηση μεταρρυθμίσεων για τη μείωση της πολυπλοκότητας διαδικασιών, μεταξύ άλλων, αναφορικά με τη λήψη πίστωσης, την εγγραφή ακινήτου και τη λήψη άδειας κατασκευής. Όπως αναφέρουν οι αναλυτές της τράπεζας, υπάρχουν, ωστόσο, και σημαντικές πηγές αβεβαιότητας στο τρέχον περιβάλλον. Καθώς τα επιτόκια έχουν αυξηθεί τους τελευταίους μήνες, σε συνέχεια και της συσταλτικής πολιτικής που ακολουθεί η ΕΚΤ με σκοπό τη συγκράτηση του πληθωρισμού στην Ευρωζώνη και σε συνδυασμό με την άνοδο των τιμών των οικοδομικών υλικών, ενδέχεται να επιβραδυνθεί η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και η οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα μας.

Εξέλιξη των τιμών των οικιστικών και των εμπορικών ακινήτων

Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης της προηγούμενης δεκαετίας ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος μειώθηκε σωρευτικά κατά 42%, ενώ οι δείκτες τιμών των γραφείων και των καταστημάτων κατέγραψαν αντίστοιχη πτώση που άγγιξε το 30%. Από το 2017 και μετά, οι τιμές, αρχικά των επαγγελματικών και στη συνέχεια των οικιστικών ακινήτων, ξεκίνησαν σταδιακά να ανακάμπτουν, ανακτώντας περίπου το 50% των απωλειών.

Πιο αναλυτικά, ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων ακολουθεί ανοδική πορεία από το πρώτο τρίμηνο του 2018, με τον ετήσιο ρυθμό μεταβολής να επιβραδύνεται ελαφρώς το 2020, δηλαδή κατά τη διάρκεια της πανδημικής κρίσης, και να επιταχύνεται από το πρώτο τρίμηνο του 2021 και μετά. Συγκεκριμένα, το τρίτο τρίμηνο του 2022, διαμορφώθηκε σε 11,2% έναντι 10,1% το δεύτερο τρίμηνο και 9,8%, το πρώτο τρίμηνο του 2022. Ως εκ τούτου, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 10,4% το πρώτο εννεάμηνο του τρέχοντος έτους, σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2021.

Κατά μέσο όρο, τα τρία πρώτα τρίμηνα του 2022, οι τιμές των νέων ακινήτων (έως 5 ετών) αυξήθηκαν εντονότερα σε ετήσια βάση σε σύγκριση με τα παλαιά (11,4%, έναντι 9,6%), ενώ η ετήσια άνοδος των τιμών ήταν υψηλότερη στην Αθήνα (12%), έναντι της Θεσσαλονίκης (10,6%), των άλλων μεγάλων πόλεων (9,4%) και των λοιπών περιοχών (7,5%). Παράλληλα με την άνοδο των τιμών των οικιστικών ακινήτων, αυξήθηκαν σημαντικά και οι καθαρές ΑΞΕ σε ακίνητα στη χώρα μας. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι το 2021 αυξήθηκαν κατά 34,4% σε ετήσια βάση, ενώ ήταν σχεδόν τριπλάσιες από το αντίστοιχο μέγεθος του 2017 (1,2 δισ. ευρώ έναντι 0,4 δισ.ευρώ ).

Επιπρόσθετα, οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων συνέχισαν να αυξάνονται, με τον δείκτη τιμών των γραφείων να έχει καταγράψει ετήσια άνοδο ύψους 1,8% το πρώτο εξάμηνο του 2022 και τον δείκτη τιμών των καταστημάτων να έχει αυξηθεί αντίστοιχα κατά 3,8%. Το δεύτερο εξάμηνο του 2021, οι δείκτες τιμών των γραφείων και των καταστημάτων είχαν αυξηθεί κατά 2,2% και 2,7%, αντίστοιχα, σε ετήσια βάση. Όπως και στην αγορά κατοικιών, ο ρυθμός ανόδου των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων ήταν υψηλότερος στην Αθήνα σε σύγκριση με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα.

Σύμφωνα με τη μηνιαία έρευνα της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, οι επιχειρηματικές προσδοκίες σχετικά με την εξέλιξη των τιμών στον τομέα των κατασκευών διαμορφώθηκαν σε θετικό έδαφος το δεύτερο τρίμηνο του 2021, για πρώτη φορά από το πρώτο τρίμηνο 2013, όπου και παραμένουν μέχρι σήμερα (βάσει των τριμηνιαίων μέσων όρων). Το σχετικό ισοζύγιο απαντήσεων των επιχειρηματιών του τομέα ανήλθε σε 22,9 μονάδες, κατά μέσο όρο, το τρίτο τρίμηνο του 2022, αυξημένο κατά 5 μονάδες σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο. Βάσει της ίδιας έρευνας, οι προθέσεις των καταναλωτών για αγορά κατοικίας το επόμενο δωδεκάμηνο, αν και έντονα αρνητικές, βελτιώθηκαν, το τρίτο τρίμηνο του 2022, σε σύγκριση με τα δύο προηγούμενα, προσεγγίζοντας τα προ της πανδημίας επίπεδα, δηλαδή την επίδοση του πρώτου τριμήνου του 2020.