Βιώνουμε μια νέα τάξη πραγμάτων και στην αγορά ακινήτων

Ο πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών Μαρίνος Κυναιγείρου μιλά στον «Π» για την κατάσταση που επικρατεί σήμερα στην κυπριακή αγορά ακινήτων. Η αβεβαιότητα που έχουν φέρει ο πληθωρισμός και η άνοδος των επιτοκίων συνυπάρχει με μια αυξημένη ζήτηση για αγορά ακινήτων, με περισσότερες από 10.000 πωλήσεις ακινήτων το πρώτο εξάμηνο αξίας πέραν των 2,5 δισ. ευρώ. Την αγορά υποστηρίζει και η έλευση εργαζομένων από το εξωτερικό και ανθρώπων από Ουκρανία, Ρωσία και Λευκορωσία που αναζητούν καταφύγιο στην Κύπρο μετά την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία.

Η άνοδος των τιμών στα ενοίκια είναι ένα γεγονός, αλλά στο σύνολο ο κ. Κυναιγείρου διευκρινίζει ότι «οι αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων στις περισσότερες, όχι σε όλες, περιοχές της ελεύθερης Κύπρου δεν ήταν μεγαλύτερη από τους ρυθμούς ανάπτυξης τους οποίους κατέγραφε η κυπριακή οικονομία, με εξαίρεση βεβαίως το 2020 […]. Κατά την περίοδο της πανδημίας, εν τη απουσία τουριστικών αφίξεων, μπήκαν στην αγορά και διαμερίσματα τα οποία χρησιμοποιούνταν για ημερήσιες μισθώσεις. Αυτό συνέβαλε στη σταθερότητα των τιμών».

Στο ανοιχτό θέμα της αλλαγής του τρόπου εφαρμογής του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5% στην απόκτηση πρώτης κατοικίας, ο κ. Κυναιγείρου τάσσεται υπέρ μιας πιο απλής λύσης και το βασικό κριτήριο να είναι η τελική τιμή διάθεσης του ακινήτου.

«Τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου δεν αντικατοπτρίζουν από μόνα τους και την πραγματική του αξία […]. Σημασία έχει το όριο της αξίας των ακινήτων που θα επωφελούνται του χαμηλού συντελεστή ΦΠΑ να είναι σύμφωνη με τις αξιώσεις της Ευρωπαϊκής Ένωσης και ταυτόχρονα να μην καθιστά οικονομικά ανέφικτη την αγορά κύριας κατοικίας, ειδικά σε μια τόσο δύσκολη περίοδο όπως αυτή που διανύουμε», αναφέρει.

Σε ό,τι αφορά τη ζήτηση για πρώτη κατοικία, ο πρόεδρος του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών σημειώνει ότι τα τελευταία χρόνια η ζήτηση για ενοικίαση διαμερισμάτων είναι αυξημένη.

«Αν λάβουμε υπόψη τι συμβαίνει στο εξωτερικό όπου τα νεαρά άτομα επιλέγουν το ενοίκιο, θα δούμε ότι στην Κύπρο η ανάγκη των νέων για αγορά κατοικίας είναι εντονότερη. Δεν θα κουραστώ να τονίζω σε όσους ψάχνουν ακίνητο για αγορά ή ενοικίαση να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί και να συνεργάζονται με νόμιμα γραφεία κτηματομεσιτείας και εγγεγραμμένους κτηματομεσίτες. Δυστυχώς η γάγγραινα της παράνομης κτηματομεσιτείας είναι υπαρκτό φαινόμενο, το οποίο ταλαιπωρεί την κοινωνία», προσθέτει.

-Η αγορά ακινήτων άντεξε κατά τη διάρκεια της πανδημίας και το κρατικό σχέδιο επιδότησης των επιτοκίων σε νέα στεγαστικά δάνεια έδωσε ώθηση στα οικιστικά ακίνητα. Στο μεταξύ, ο πληθωρισμός έχει διαφοροποιήσει τα δεδομένα, αυξήθηκε το κόστος κατασκευής και έχουμε μπροστά μας μια σημαντική αύξηση των επιτοκίων. Όλα αυτά πώς επηρεάζουν την αγορά;

Προφανώς και τα όσα συμβαίνουν έχουν επηρεάσει και αναμένεται ότι θα συνεχίσουν να επηρεάζουν την αγορά ακινήτων όσο κυριαρχεί η αβεβαιότητα. Δεδομένα ο πόλεμος στην Ουκρανία ήρθε να προστεθεί σε μια σειρά σημαντικών προκλήσεων, συνεπεία της πανδημικής κρίσης. Τα παράγωγα του πολέμου με τις κυρώσεις της Δύσης στη Ρωσική Ομοσπονδία και τις αντικυρώσεις της Μόσχας έρχονται να τροφοδοτήσουν ακόμη περισσότερο τον πληθωρισμό, ο οποίος καλπάζει και σπάει το ένα ρεκόρ μετά το άλλο. Όλα αυτά έχουν καταστήσει αναγκαία την ανάληψη δράσης από τις Κεντρικές Τράπεζες και ως εκ τούτου βλέπουμε ότι προχωρούν σε σημαντικές αυξήσεις των επιτοκίων τους, σε μια προσπάθεια να αναχαιτίσουν τις πληθωριστικές πιέσεις. Όπως ορθά επισημαίνετε, η όλη κατάσταση έχει αλλάξει άρδην τα δεδομένα και στο κόστος κατασκευής, το οποίο έχει ανέβει σημαντικά. Γίνεται αντιληπτό ότι σε αυτό το γεμάτο προκλήσεις περιβάλλον, η αγορά θα επηρεαστεί καθώς βιώνουμε μια νέα τάξη πραγμάτων, στην οποία το εισόδημα των νοικοκυριών δέχεται ισχυρές πιέσεις ενώ οι επιχειρήσεις ενδεχομένως να αναβάλουν αποφάσεις επενδυτικού χαρακτήρα. Βλέπουμε βεβαίως και σημάδια ανθεκτικότητας της αγοράς. Δεν μπορεί, για παράδειγμα, να περάσει απαρατήρητο το γεγονός ότι κατά το πρώτο εξάμηνο του 2022, καταγράφηκαν περισσότερες από 10.000 πωλήσεις ακινήτων αξίας πέραν των 2,5 δισ. ευρώ.

-Ανά επαρχία ποιες διαφορές εντοπίζονται στη ζήτηση και την προσφορά;

Σύμφωνα με τις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για το 2ο τρίμηνο του 2022, τις οποίες επεξεργάστηκε το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών στην πόλη και επαρχία Λευκωσίας, οι περισσότερες πράξεις αφορούσαν διαμερίσματα και χωράφια. Στην επαρχία Λεμεσού καταγράφεται ιδιαίτερο ενδιαφέρον για χωράφια και διαμερίσματα. Στην πόλη και επαρχία Πάφου καταγράφηκαν για ακόμα ένα τρίμηνο οι περισσότερες πωλήσεις σπιτιών, με μεγάλο ποσοστό εξ αυτών να χαρακτηρίζονται επαύλεις. Στη Λάρνακα, το ενδιαφέρον στρέφεται σε διαμερίσματα, οικόπεδα και χωράφια, ενώ στην επαρχία Αμμοχώστου υπάρχει έντονο ενδιαφέρον για χωράφια.

O χαμηλός ΦΠΑ

-Ο τρόπος εφαρμογής του χαμηλού ΦΠΑ στην πρώτη κατοικία θα αλλάξει με σημαντικά διαφορετικούς περιορισμούς σε σύγκριση με ό,τι ισχύει σήμερα. Η προσαρμογή θα είναι επώδυνη; Θα πρέπει η κυπριακή οικογένεια να συμβιβαστεί με τη στέγασή της σε μικρότερα ακίνητα;

Αναμένουμε την κατάληξη της συζήτησης στο συγκεκριμένο ζήτημα. Είναι άλλο ένα θέμα το οποίο έρχεται να προστεθεί στις προκλήσεις με τις οποίες είναι αντιμέτωπη η αγορά. Παρά ταύτα, πιστεύουμε ότι η πιο ορθολογική λύση είναι η νομοθετική ρύθμιση που θα επέλθει να αφορά μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ μόνο αν πρόκειται για απόκτηση πρώτης κατοικίας και να βασίζεται στην τελική τιμή διάθεσης του ακινήτου. Από εκεί και πέρα θα πρέπει να είναι σαφές ότι τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου δεν αντικατοπτρίζουν από μόνα τους και την πραγματική του αξία. Αυτή, όπως γνωρίζετε, προκύπτει μέσα από μια σειρά παραγόντων, οι οποίοι έχουν να κάνουν, μεταξύ άλλων, με την τοποθεσία, την κατάσταση στην οποία ευρίσκεται, αλλά και τα υλικά τα οποία χρησιμοποιήθηκαν για την κατασκευή του.

Σημασία έχει το όριο της αξίας των ακινήτων που θα επωφελούνται του χαμηλού συντελεστή ΦΠΑ να είναι σύμφωνη με τις αξιώσεις της Ευρωπαϊκής Ένωσης και ταυτόχρονα να μην καθιστά οικονομικά ανέφικτη την αγορά κύριας κατοικίας, ειδικά σε μια τόσο δύσκολη περίοδο όπως αυτή που διανύουμε.

Οι τιμές

-Μια σειρά από δεδομένα δείχνουν ότι οι τιμές πώλησης και ενοικίασης αυξάνονται. Σε αγγελίες και αναρτήσεις στο διαδίκτυο βλέπουμε πραγματικά εξωφρενικές τιμές. Ένα μονάρι στη Λεμεσό νοικιάζεται προς 900 ευρώ. Ποιοι αποκτούν όλα αυτά τα ακίνητα;

Τα ενοίκια, κυρίως αυτά που αφορούν διαμερίσματα, καταγράφουν αύξηση σε αρκετές περιοχές της Κύπρου. Σε κάποιες από αυτές θα συμφωνούσα μαζί σας ότι είναι υπερβολικές. Αυτό φαίνεται να οφείλεται στην ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Με απλά λόγια, λειτουργεί ο νόμος της αγοράς εξού και παρατηρούμε άνοδο των τιμών εκεί και όπου υπάρχει αυξημένη ζήτηση. Θα πρέπει βεβαίως να επισημανθεί ότι στις περισσότερες περιοχές δεν καταγράφεται ιδιαίτερα μεγάλη αύξηση των ενοικίων. Να σημειώσουμε ότι κατά την περίοδο της πανδημίας, εν τη απουσία τουριστικών αφίξεων, μπήκαν στην αγορά και διαμερίσματα τα οποία χρησιμοποιούνταν για ημερήσιες μισθώσεις. Αυτό συνέβαλε στη σταθερότητα των τιμών. Γενικά, όμως, μπορεί να λεχθεί ότι οι αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων στις περισσότερες, όχι σε όλες, περιοχές της ελεύθερης Κύπρου δεν ήταν μεγαλύτερη από τους ρυθμούς ανάπτυξης τους οποίους κατέγραφε η κυπριακή οικονομία, με εξαίρεση βεβαίως το 2020.

Αυτήν την περίοδο, για να έρθω και στο τελευταίο σκέλος της ερώτησής σας, αναζητούν στέγη οι φοιτητές. Η ζήτηση για ενοίκιο αυξήθηκε και από την έλευση στην Κύπρο ανθρώπων από την Ουκρανία, τη Λευκορωσία και τη Ρωσία, οι οποίοι έσπευσαν στη χώρα μας μετά την έναρξη του πολέμου, όπως επίσης και από εργαζομένους από Τρίτες Χώρες οι οποίοι εργοδοτούνται σε διεθνείς εταιρείες με παρουσία στην Κύπρο, και κυρίως στη Λεμεσό.

-Πράγματι, στην Κύπρο παρατηρείται μια τάση εγκατάστασης ξένων επιχειρήσεων και σημαντικού αριθμού εργαζομένων. Αυτή η τάση συμβάλλει στην άνοδο των τιμών;

Πιστεύω ότι θα πρέπει να προσεγγίζουμε το συγκεκριμένο ζήτημα σφαιρικά. Η μεγάλη εικόνα και οι προσδοκίες όλων φέρουν την οικονομία να αποκομίζει σημαντικά οφέλη από την κάθοδο στη χώρα μας όλων αυτών των διεθνών εταιρειών. Η αύξηση της ζήτησης προφανώς και θα αυξήσει τις τιμές σε κάποιες περιοχές, όμως η εγκατάσταση στην Κύπρο εργαζομένων υψηλής εισοδηματικής στάθμης θα έχει πολλαπλά οφέλη για τον τομέα των ακινήτων και την οικονομία γενικότερα. Αυτοί οι άνθρωποι θα ζουν εδώ, θα φορολογούνται εδώ, θα καταναλώνουν εδώ κ.ο.κ. Οι εταιρείες που επιλέγουν να δραστηριοποιηθούν στην Κύπρο βλέπουμε ότι επιδεικνύουν ενδιαφέρον για αγορά ή ενοικίαση γραφειακών χώρων και διαμερισμάτων υψηλής ποιότητας. Θα έλεγα ότι και οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης θα πρέπει να διαμορφώσουν ανάλογα τα αναπτυξιακά τους έργα προκειμένου να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα.

Αγορά ή ενοίκιο

-Τι συμβουλεύετε ένα νοικοκυριό: να νοικιάσει ή να αγοράσει μια κατοικία; Τι συμφέρει;

Είναι ένα debate για κάθε νοικοκυριό. Στην τελική ο καθένας στα δικά του μέτρα και σταθμά λαμβάνει τις αποφάσεις του και προχωρά είτε με αγορά είτε με ενοικίαση. Η απόφαση, βεβαίως, είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με τις οικονομικές δυνατότητες του νοικοκυριού, καθώς θα πρέπει σε περίπτωση αγοράς να διαθέτει το απαιτούμενο αρχικό κεφάλαιο.

Ένα άλλο ζήτημα είναι αυτό της διαθεσιμότητας ακινήτων, τα οποία να ανταποκρίνονται στα «θέλω» του αγοραστή ή του ενοικιαστή. Παρατηρούμε όμως ότι τα τελευταία χρόνια η ζήτηση για ενοικίαση διαμερισμάτων είναι αυξημένη. Αν λάβουμε υπόψη τι συμβαίνει στο εξωτερικό, όπου τα νεαρά άτομα επιλέγουν το ενοίκιο, θα δούμε ότι στην Κύπρο η ανάγκη των νέων για αγορά κατοικίας είναι εντονότερη.

Δεν θα κουραστώ να τονίζω σε όσους ψάχνουν ακίνητο για αγορά ή ενοικίαση να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί και να συνεργάζονται με νόμιμα γραφεία κτηματομεσιτείας και εγγεγραμμένους κτηματομεσίτες. Δυστυχώς η γάγγραινα της παράνομης κτηματομεσιτείας είναι υπαρκτό φαινόμενο, το οποίο ταλαιπωρεί την κοινωνία και τους δυνητικούς αγοραστές/ενοικιαστές, οι οποίοι μπορεί να βρεθούν αντιμέτωποι με καταστάσεις που θα τους κοστίσουν χρήματα και θα τους προκαλέσουν ψυχική οδύνη. Γι' αυτό άλλωστε και ως συμβούλιο δημιουργήσαμε την πλατφόρμα ktimatomesites.com στην οποία φιλοξενούνται ακίνητα μόνο από αδειούχους κτηματομεσίτες.

-Ένα μεταχειρισμένο ακίνητο είναι πιο ελκυστικό σε σχέση με ένα νεόδμητο;

Η αύξηση των τιμών της ενέργειας σε συνδυασμό με αυτήν των οικοδομικών υλικών έχουν οδηγήσει σε σημαντική άνοδο των τιμών των νεόδμητων ακινήτων. Είναι λοιπόν φυσικό επόμενο αρκετοί δυνητικοί αγοραστές να στρέφουν το ενδιαφέρον τους και προς τα μεταχειρισμένα ακίνητα αναζητώντας ευκαιρίες για να στεγάσουν, όπως συνηθίζουμε να λέμε, τα όνειρά τους. Ως εκ τούτου, έχουμε δει πολλές φορές να γίνονται ανάρπαστα μεταχειρισμένα και σε καλή κατάσταση ακίνητα. Βεβαίως τα καινούργια διατηρούν την «αίγλη» τους.

-Τράπεζες και εταιρείες εξαγοράς δανείων κατέχουν έναν μεγάλο αριθμό ακινήτων. Η διάθεσή τους πώς επηρεάζει την αγορά;

Μας προβληματίζει έντονα ο τρόπος λειτουργίας των εταιρειών εξαγοράς δανείων και διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων. Ο τρόπος δράσης αυτών των οργανισμών έρχεται σε σύγκρουση με τις βέλτιστες πρακτικές που εφαρμόζουν οι κτηματομεσίτες ή και οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης. Ας εστιάσουμε σε δύο σημεία για να εξηγήσουμε τι εννοούμε.

Πρώτον, οι εταιρείες αυτές αποκτούν ακίνητα σε πολύ χαμηλές τιμές και παρατηρούμε ότι τα διαθέτουν στην αγορά σε τιμές υψηλότερες από τις πραγματικές.

Δεύτερον, βλέπουμε ότι στην προσπάθειά τους να διαθέσουν ξανά στην αγορά τα συγκεκριμένα ακίνητα μεταθέτουν όλο το βάρος στον αγοραστή εφαρμόζοντας την πρακτική του «πωλείται ως έχει». Το γεγονός αυτό έχει ως αποτέλεσμα οι αγοραστές να βρίσκονται πολλές φορές αντιμέτωποι με δυσάρεστες και επιζήμιες καταστάσεις.

-Η κυβέρνηση υλοποιεί σχέδια στέγασης σε ορεινές περιοχές. Υπάρχει ζήτηση ή ενδιαφέρον για μια εναλλακτική επιλογή στέγασης;

Είναι γεγονός ότι έχουν θέσει σε εγρήγορση αρκετούς πολίτες που δεν έχουν στην ιδιοκτησία τους ακίνητη περιουσία, καθώς τα κίνητρα που παρέχονται είναι σημαντικά και αρκετά βοηθητικά για αγορά κατοικίας. Αρκετά νεαρά ζευγάρια που δεν πρόλαβαν ή δεν μπόρεσαν μέχρι σήμερα να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία λόγω οικονομικής στενότητας και των οικονομικών κρίσεων που έπληξαν τη χώρα μας, σήμερα θεωρούν ότι το συγκεκριμένο σχέδιο μπορεί να τους βοηθήσει για να αποκτήσουν τη δική τους κατοικία και να ξεφύγουν από το ενοίκιο.

Συνεπώς, αυξήθηκε και η αναζήτηση κατοικιών σε ορεινές περιοχές. Είναι θεωρώ και μια ευκαιρία για να αναπτυχθούν αυτές οι περιοχές και να σταματήσει η αστυφιλία, καθώς πλέον τα νέα ζευγάρια, μετά και τα νέα δεδομένα που μας έφερε ο κορωνοϊός, μπορούν να εργάζονται από οπουδήποτε, ακόμα και από τα σπίτια τους.

-Μιλήσαμε αρκετά για τα οικιστικά ακίνητα. Ποια είναι η εικόνα σε εμπορικά ακίνητα, γραφεία και αποθήκες;

Η ζήτηση για τα εμπορικά ακίνητα αφορά κυρίως ενοικίαση γραφείων και σε λιγότερο βαθμό καταστημάτων. Οι αγοραπωλησίες είναι περιορισμένες. Όσον αφορά τις αποθήκες, η κινητικότητα είναι ακόμα πιο περιορισμένη αν και θεωρούμε πως όσο θα συνεχίσει να αυξάνεται το διαδικτυακό εμπόριο αντίστοιχα θα αυξάνεται και η ζήτηση. Ήδη, βλέπουμε πως σε άλλες χώρες, για παράδειγμα στην Ελλάδα, γίνονται σημαντικές επενδύσεις σε χώρους αποθήκευσης.