Νέο τοπίο στα ακίνητα: Σε ανοδική τροχιά οι τιμές

Ένας συνδυασμός παραγόντων οδηγεί στην επιτάχυνση των τιμών των κατοικιών στην Κύπρο, με την αγορά ακινήτων να γίνεται εκ νέου ελκυστική και για τους εγχώριους αγοραστές. Ταυτόχρονα, όμως, αυξάνεται η πίεση για τα μεσαία εισοδηματικά στρώματα που έρχονται αντιμέτωπα με αυξημένες τιμές ενοικίασης ή κάνουν πιο δύσκολο το όνειρο της απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας.

H προκαταρκτική εκτίμηση της Στατιστικής Υπηρεσίας για αύξηση κατά 8% του Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) το δεύτερο τρίμηνο του 2019, σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018 μπορεί να αποδοθεί σε τέσσερις βασικούς παράγοντες, όπως τους μετέφεραν στον «Π» αναλυτές της αγοράς και κτηματομεσίτες:

• Στην αυξανόμενη ζήτηση για φοιτητική στέγη.


• Στη μειωμένη προσφορά καλοδιατηρημένων ακινήτων.


• Στη μείωση, ώς και τον μηδενισμό, των καταθετικών επιτοκίων, στρέφοντας αποταμιευτές στην αγορά ακίνητων. Προθεσμιακές καταθέσεις «μετατρέπονται» σε ακίνητο που μπορεί να προσφέρει εισόδημα στον ιδιοκτήτη του.


• Στις αυξημένες αγορές στη Λεμεσό, από ξένους. Από τις 15 Μαΐου ισχύουν νέα,αυστηρότερα, κριτήρια για την αξιοποίηση του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος, το οποίο περιλαμβάνει ως κίνητρο την παραχώρηση υπηκοότητας και υπήρξε ένας αυξημένος αριθμός αιτήσεων (και άρα αγορών) πριν την ενεργοποίηση των νέων κριτηρίων.

Ο πρόεδρος του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων Κύπρου, Κυριάκος Ταλατίνης ανέφερε στον «Π» ότι η μεγάλη ζήτηση για την αγορά ακινήτων προέρχεται από το ενδιαφέρον της ντόπιας αγοράς για επένδυση και ιδιοκατοίκηση, ενώ της ξένης αγοράς προέρχεται από την ανάγκη να προλάβουν την κατάθεση εγγράφων, που ίσχυε έως τις 15 Μαΐου 2019, για το σχέδιο πολιτογράφησης με βάση τα παλιά κριτήρια.
Ο «Π» απευθύνθηκε και σε κτηματομεσίτες, οι οποίοι θέλησαν να καταθέσουν την άποψή τους διατηρώντας την ανωνυμία τους. Στο ρεπορτάζ ακολουθεί μια σύνοψη των όσων μας μετέφεραν.

Έλλειψη ακινήτων

Οι μεσίτες ανέδειξαν την έλλειψη νέων κατοικιών (και κυρίως διαμερισμάτων) με αποτέλεσμα να καταγράφεται και αύξηση στις τιμές και στα ενοίκια.
«Η τιμή των ενοικίων αυξάνεται λόγω του μικρού αριθμού διαθέσιμων διαμερισμάτων στην αγορά προς ενοικίαση. Δεν κατασκευάζεται ικανός αριθμός διαμερισμάτων που να καλύπτει τις ανάγκες των ενοικιαστών», σημείωσε κτηματομεσίτης.
Στη Λευκωσία η έλλειψη κατοικιών για ενοικίαση συνδέεται με την ανάπτυξη των ιδιωτικών πανεπιστημίων. Υπάρχει κατασκευαστική δραστηριότητα πέριξ των πανεπιστημίων (δημόσιων και ιδιωτικών), αλλά αυτή δεν αρκεί να καλύψει τις ανάγκες των χιλιάδων φοιτητών.
«Οι φοιτητές αυτοί χρειάζονται άμεσα μια κατοικία να εγκατασταθούν, και την ανάγκη αυτή εκμεταλλεύονται οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, υπογραμμίζει ακόμη ένας κτηματομεσίτης στον ’Π’. Οι ξένοι φοιτητές συνήθως ζητάνε μια καλή, σχετικά καινούργια κατοικία, η οποία να αποτελείται από διαμέρισμα, κατά προτίμηση, μονάρι και επιπλωμένο».
Οι κτηματομεσίτες με τους οποίους συνομίλησε ο «Π» εκτιμούν ότι υπάρχει ένα κενό 14.000 μονάδων (!) μόνο για φοιτητές. Η ζήτηση είναι ισχυρή για καλοσυντηρημένα επιπλωμένα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου, σημειώνει κτηματομεσίτης.

Τα μηδενικά επιτόκια

Οι πωλήσεις είναι περισσότερες συγκριτικά με τις ενοικιάσεις, σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες και αυτό οφείλεται στην ανάγκη καταθετών να τοποθετήσουν τα χρήματά τους σε επενδύσεις που προσφέρουν απόδοση. Τα χαμηλά ώς και μηδενικά επιτόκια στις καταθέσεις προθεσμίας σπρώχνουν τους καταθέτες σε εναλλακτικές επιλογές.
Γι’ αυτό τον λόγο υπάρχει τεράστια ζήτηση για επένδυση σε διαμερίσματα, τα οποία πωλούνται πριν καν ολοκληρωθούν τα κατασκευαστικά έργα.
Με βάση τα όσα παραθέσαμε, η ενοικίαση ενός νεόδμητου διαμερίσματος είναι εύκολη, άμεση και αποδοτική, υποστηρίζει κτηματομεσίτης.
Για παράδειγμα, εξηγεί ότι η επένδυση στην αγορά ενός διαμερίσματος, το οποίο ενοικιάζεται σε φοιτητές με τιμή ενοικίου 500 ευρώ τον μήνα, προσφέρει στον ιδιοκτήτη, αν αφαιρεθεί η αμοιβή στον κτηματομεσίτη, απόδοση περίπου 5% τον χρόνο. Πρόκειται για ένα εισόδημα απόδοση που καμία τράπεζα δεν μπορεί να προσφέρει.
Επιπλέον παρατηρείται και μια άλλη τάση, λόγω των χαμηλών ή μηδενικών επιτοκίων: ενοικιαστές προτιμούν να αποκτήσουν ένα ακίνητο και να αποπληρώνουν το δάνειο στην τράπεζα, από το να δίνουν ένα υψηλό ενοίκιο.

Τα αυξημένα ενοίκια

Αποτέλεσμα της αύξησης των τιμών στα οικιστικά ακίνητα είναι να ασκούνται πιέσεις στα νοικοκυριά με μεσαία και χαμηλότερα εισοδήματα. Οι χαμηλοί μισθοί, σε σχέση με τα υψηλότερα εισοδήματα δεν επαρκούν για την ενοικίαση ενός ακινήτου, τόνισε κτηματομεσίτης.
Υπάρχει και το αυξημένο ενδεχόμενο να μην είναι δυνατή η εύρεση ακινήτου, λόγω της ελάχιστης διαθεσιμότητας σε μια αγορά με μεγάλη ζήτηση, επισημαίνει ο ίδιος.



Πέτρος Σιβιτανίδης: Πλεόνασμα ζήτησης

Λαμβάνοντας υπόψη ότι «η πλειοψηφία των συναλλαγών στην κυπριακή αγορά ακινήτων αφορά ακίνητα που τιμολογούνται κάτω από 300.000 ευρώ, η αύξηση αυτή (σ.σ. του Δείκτη Τιμών Κατοικιών) σηματοδοτεί ένα σημαντικό πλεόνασμα ζήτησης και την έλλειψη προσφοράς οικιστικών ακινήτων που να απευθύνονται σε νοικοκυριά μέσω εισοδημάτων, δηλώνει στον «Π» ο αναπληρωτής καθηγητής Real Estate και διευθυντής Προγραμμάτων Εκτίμησης και Ανάπτυξης Ακινήτων, Πανεπιστήμιο Νεάπολις Πάφου, Πέτρος Σιβιτανίδης, κληθείς να σχολιάσει και να εξηγήσει την παρατηρούμενη αύξηση στις τιμές.
«Η αυξανόμενη ζήτηση δεν προέρχεται μόνο από νοικοκυριά που αναζητούν μια κατοικία για ιδιοχρησία αλλά και από άτομα τα οποία αγοράζουν οικιστικά ακίνητα για επενδυτικούς σκοπούς», πρόσθεσε ο κ. Σιβιτανίδης.
Σε θεωρητικό επίπεδο, «αυτές οι αυξήσεις τιμών θα αναγκάσουν μερικά νοικοκυριά, τα οποία πλέον δεν μπορούν να αγοράσουν κατοικία σε αυτές τιμές, είτε να αναβάλουν την αγορά κατοικίας ή να συμβιβαστούν με την αγορά οικίας χαμηλότερων προδιαγραφών που θα ανταποκρίνεται στις οικονομικές τους δυνατότητες», σχολίασε ο αναπληρωτής καθηγητής του Πανεπιστήμιου Νεάπολις, Πέτρος Σιβιτανίδης.

Η τάση

Από την άλλη, ο κ. Σιβιτανίδης εκτιμά ότι τα «νοικοκυριά τα οποία σχεδίαζαν να αγοράσουν κατοικία στους επομένους 12-24 μήνες, και έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν σε αυτές τις υψηλότερες τιμές, μπορεί να επισπεύσουν την αγορά τους πριν οι τιμές αυξηθούν περισσότερο».
Επίσης, το ίδιο σκεπτικό «της επίσπευσης αγοράς ενός οικιστικού ακινήτου ισχύει και για τους επενδυτές, οι οποίοι λογικά δεν θα έχουν κανένα πρόβλημα να αγοράσουν στα σημερινά επίπεδα τιμών, έστω και αν είναι σχετικά αυξημένα», πρόσθεσε.
Τέλος ο κ. Σιβιτανίδης εκτιμά ότι «οι αυξήσεις των τιμών των οικιστικών ακινήτων θα πρέπει να δώσουν περαιτέρω ώθηση στην κατασκευαστική βιομηχανία, καθώς θα ενθαρρύνουν τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης να αυξήσουν την οικοδομική τους δραστηριότητα».