Αλλαγές στις εκποιήσεις. Μέρος του πακέτου αντιμετώπισης των ΜΕΔ

Τέσσερα βασικά πεδία προβλημάτων έχουν εντοπιστεί από τις τράπεζες κατά την εφαρμογή της νομοθεσίας για τις εκποιήσεις, προβλήματα που έχουν καταστήσει τη νομοθεσία αναποτελεσματική, γεγονός που ασκεί σημαντικές εποπτικές πιέσεις στις τράπεζες για αύξηση των προβλέψεών τους. Η μη ρευστοποίηση των εξασφαλίσεων, των ενυπόθηκων δανείων, μειώνει τη λογιστική τους αξία.

Τα προβλήματα αυτά θα επιχειρηθεί να αντιμετωπιστούν με αλλαγές στη σχετική νομοθεσία -αλλαγές που ζητούνται με επιμονή από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και το Διεθνές Νομισματικά Ταμείο- η εκπόνηση της οποίας είναι σε εξέλιξη. Οι αλλαγές στη νομοθεσία των εκποιήσεων αποτελούν μέρος ενός ευρύτερου νομοθετικού πακέτου για τον τραπεζικό τομέα (αφερεγγυότητα, τιτλοποιήσεις, μεταρρύθμιση στις δομές διακυβέρνησης της Κεντρικής Τράπεζας, σύσταση φορέα διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων) το οποίο κρίνεται απαραίτητο για την ουσιαστική αντιμετώπιση του προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Τα προβλήματα

Η ενίσχυση του υφιστάμενου πλαισίου για τις εκποιήσεις κρίνεται αναγκαία για να κλείσουν και παραθυράκια που επιτρέπουν την εκμετάλλευση των αδυναμιών της νομοθεσίας από στρατηγικούς κακοπληρωτές.
Μαζί με τον εντοπισμό των προβλημάτων οι τράπεζες έχουν προσδιορίσει και τη θεραπεία τους. Ειδικότερα:

Επίδοση εγγράφων

Είναι ίσως το πιο σημαντικό ζήτημα. Η προσωπική επίδοση των ειδοποιήσεων εκποίησης αποδείχθηκε προβληματική, λόγω της ανάγκης να παραδοθούν έγγραφα σε πολλούς αποδέκτες, αλλά κυρίως λόγω της δυσκολίας εντοπισμού όλων των εμπλεκόμενων. Σύμφωνα με τη νομοθεσία οι ειδοποιήσεις πρέπει να επιδίδονται στον ενυπόθηκο δανειολήπτη και σε εγγυητές καθώς και σε άλλους χρεώστες, σύμφωνα με τα αρχεία του Κτηματολογίου. Ωστόσο σε πολλές περιπτώσεις τα εμπλεκόμενα πρόσωπα βρίσκονται στο εξωτερικό ή -το βασικότερο- η διεύθυνσή τους δεν είναι διαθέσιμη στο Κτηματολόγιο. Με τον νόμο, ως έχει σήμερα, η μη επίδοση των ειδοποιήσεων στον δανειολήπτη ή οποιονδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο οδηγεί ουσιαστικά στην ακύρωση της εκποίησης.

Προτείνεται να εισαχθεί διαδικασία υποκατάστασης επίδοσης, που προβλέπει ήδη η Πολιτική Δικονομία, ώστε να επιτρέπεται η υποβολή αίτησης στο δικαστήριο για εναλλακτική επίδοση όταν δεν είναι δυνατή η εκτέλεση της προσωπικής επίδοσης. Τα κυπριακά δικαστήρια έχουν την ευχέρεια να εκδώσουν διάταγμα για υποκατάστατη ή άλλη επίδοση ή για την υποκατάσταση της ειδοποίησης επίδοσης με οποιονδήποτε τρόπο είναι δίκαιος και ορθός υπό τις περιστάσεις, όπως η δημοσίευση ή με οποιοδήποτε μέσο με ηλεκτρονική μορφή. Π.χ. η αποστολή με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο...

Αντικρουόμενες δικαστικές αποφάσεις

Έχει διαπιστωθεί ότι ο νόμος στερείται σαφήνειας σε βασικά σημεία, κάτι που επιτρέπει την αμφισβήτησή του στα δικαστήρια. Ειδικότερα, δικαστήρια έχουν εκδώσει αποφάσεις σχετικά με τη δυνατότητα εφαρμογής της νέας νομοθεσίας σε περιπτώσεις εκποιήσεων που είχαν κινηθεί με βάση το παλαιό καθεστώς. Οι περισσότερες αποφάσεις είναι υπέρ της εφαρμογής της υφιστάμενης νομοθεσίας και στις παλιές υποθέσεις, αλλά υπάρχουν και αποφάσεις με αντίθετη κρίση.

Προτείνεται να προστεθεί ειδική ρήτρα η οποία θα αναφέρει ότι η ύπαρξη δικαστικής απόφασης που διατάσσει την πώληση υποθηκευμένου ακινήτου, με βάση το προηγούμενο καθεστώς, η οποία δεν έχει πραγματοποιηθεί, δεν θα παρεμποδίζει την εφαρμογή της νέας νομοθεσίας.

Δικαίωμα αντίρρησης στη διάθεση των εσόδων της πώλησης

Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει δικαίωμα αντίρρησης όσον αφορά τον τρόπο με τον οποίο πρέπει να διατίθενται τα έσοδα από την πώληση του ακινήτου. Πρακτικά, ακόμη και η απλή ύπαρξη κάποιας αντίρρησης σταματά την οριστικοποίηση της πώλησης μέχρι να ολοκληρωθεί η εξέταση της αντίρρησης στα δικαστήρια, κάτι που μπορεί να πάρει χρόνια.

Προτείνεται ο νόμος να τροποποιηθεί και να εισαχθεί διάταξη που θα προβλέπει ότι η διάθεση του προϊόντος της εκποίησης θα πρέπει να σταματά μόνο εάν το δικαστήριο εκδώσει προσωρινή διαταγή.

Τερματισθέντα δάνεια

Ο νόμος ορίζει ότι οι τράπεζες θα πρέπει να στείλουν στους εμπλεκόμενους ειδοποίηση (Ειδοποίηση Θ) στην αρχή της διαδικασίας εκποίησης, η οποία φαίνεται ότι προκαλεί σύγχυση στους αποδέκτες. Η ειδοποίηση περιγράφει το δικαίωμα του δανειολήπτη να ζητήσει αναδιάρθρωση του δανείου του, σύμφωνα με τον Κώδικα Συμπεριφοράς της Κεντρικής Τράπεζας, πρόνοια όμως που δεν έχει εφαρμογή σε τερματισθέντα δάνεια. Προτείνεται να καταργηθεί η απαίτηση αποστολής της «Ειδοποίησης Θ» σε περιπτώσεις που έχει καταγγελθεί η δανειακή σύμβαση.