POWERED BY

Φόρμα αναζήτησης

Ψηλά κτήρια: Τα μπόνους τετραγωνικών χρυσώνουν επιχειρηματίες



 

Τα πολεοδομικά κίνητρα που προσφέρονται μέσω των Τοπικών Σχεδίων όσο και τα πρόσθετα πολεοδομικά κίνητρα που αποφασίστηκαν από το Υπουργικό Συμβούλιο με στόχο την προσέλκυση και ενθάρρυνση επενδύσεων στην οικοδομική βιομηχανία, συμβάλλουν τα μέγιστα στην ανέγερση πολυώροφων κτηρίων-πύργων. Ήδη, κάποια από αυτά τα πολυώροφα κτήρια που συνεχίζουν να ψηλώνουν ολοένα και περισσότερο ξεπέρασαν τους 45 ορόφους. Οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης που βρίσκονται πίσω από αυτές τις μεγάλες αναπτύξεις των πολλών εκατομμυρίων ευρώ αξιοποιούν στο έπακρον αυτά τα πολεοδομικά κίνητρα, τα οποία, αυξάνουν τον συντελεστή δόμησης των αναπτύξεών τους και κατ’ επέκταση την αξία των επενδύσεών τους και, βεβαίως, το κέρδος τους.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί μεγάλη ανάπτυξη στην παραλιακή περιοχή της Γερμασόγειας. Χάρη στα πολεοδομικά κίνητρα και στην αναβάθμιση του συντελεστή δόμησης των πολεοδομικών ζωνών, η ιδιοκτήτρια κοινοπραξία κέρδισε επιπλέον 26 ορόφους που μεταφράζονται, σύμφωνα με την Ελεγκτική Υπηρεσία, σε οικονομικό όφελος 37 εκατ. ευρώ, αν βεβαίως αυτά πωληθούν στις τιμές που έχουν προϋπολογισθεί.

Συγκεκριμένα, από την αλλαγή των πολεοδομικών ζωνών αυξήθηκε το δομήσιμο εμβαδόν της ανάπτυξης κατά 10.059 τ.μ. με το οικονομικό όφελος να υπολογίζεται στα 23 εκατ. ευρώ. Από τα πολεοδομικά κίνητρα για σκοπούς ανάκαμψης της αναπτυξιακής δραστηριότητας η ιδιοκτήτρια κοινοπραξία πρόσθεσε στην ανάπτυξη της άλλα 4.598 τ.μ. με το οικονομικό όφελος να ανέρχεται στα 11 εκατ. ευρώ και από το σχέδιο κινήτρων για δημόσιους χώρους στάθμευσης η κοινοπραξία πρόσθεσε στην ανάπτυξή της επιπλέον 1.200 τ.μ. δομήσιμο εμβαδόν που συνεπάγονται όφελος 3 εκατ. ευρώ. Συνολικά, η ιδιοκτήτρια κοινοπραξία έλαβε από το κράτος ως μπόνους 15.857 τ.μ. δομήσιμο εμβαδόν που μεταφράζεται σε οικονομικό όφελος 37 εκατ. ευρώ.

Τα κίνητρα

Ειδικότερα, τα πολεοδομικά κίνητρα που προσφέρονται και αυξάνουν τον συντελεστή δόμησης έχουν ως ακολούθως:

  1. Πρόνοιες Τοπικών Σχεδίων για προσέλκυση επιθυμητών λειτουργιών σε επιλεγμένες περιοχές και οδικούς άξονες. Σε ιδιοκτησίες εμβαδού πέραν των 1.000 τ.μ. που βρίσκονται κατά μήκος επιλεγμένων δρόμων στα Τοπικά Σχέδια αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης κατά 0,30:1 για προσέλκυση επιθυμητών αναπτύξεων και οικιστικής ανάπτυξης. Σε ιδιοκτησίες με εμβαδόν πέραν των 2.000 τ.μ. που βρίσκονται σε στρατηγικά σημεία της πόλης ακριβώς έξω από τα όρια των αστικών κέντρων και εφαπτόμενες με αυτά, αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης κατά 0,25:1 για εμπορικές και γραφειακές αναπτύξεις. Σε μεγάλους χώρους στα ισχύοντα Τοπικά Σχέδια για τους οποίους υπάρχει ειδικό πρόγραμμα ανάπτυξης αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης κατά 0,20:1 για την καθορισμένη χρήση.
  2. Κανονισμοί για μεταφορά υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης από διατηρητέες οικοδομές σε τεμάχια δέκτες.
  3. Κίνητρα αύξησης συντελεστή δόμησης αναπτύξεων των οποίων μέρος των ενεργειακών αναγκών καλύπτεται από ανανεώσιμες πηγές ενέργειας. Μόνο από αυτό το μέτρο ο συντελεστής δόμησης αυξάνεται κατά 5%.
  4. Σχέδιο Κινήτρων για την παροχή χώρων στάθμευσης για δημόσια χρήση. Το συγκεκριμένο σχέδιο έληξε τον Ιανουάριο του 2019.

Πέραν των παραπάνω κινήτρων, το Υπουργικό Συμβούλιο αποφάσισε την εισαγωγή πρόσθετων πολεοδομικών κινήτρων τα οποία αφορούν αύξηση του συντελεστή δόμησης και διεύρυνση των επιτρεπόμενων χρήσεων προς επίτευξη της τόνωσης της οικοδομικής βιομηχανίας και της ανάπτυξης. Τα πολεοδομικά κίνητρα υιοθετήθηκαν από το Υπουργικό Συμβούλιο για πρώτη φορά το 2013, τροποποιήθηκαν το 2015 και το 2018 με σκοπό την ενθάρρυνση της αναπτυξιακής δραστηριότητας κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης και παρατάθηκαν πρόσφατα μέχρι τις 31/12/2021. Συγκεκριμένα, διαλαμβάνουν τον καθορισμό αντισταθμίσματος μέρους του επωφελούμενου επιπλέον δομήσιμου εμβαδού ανάλογα με την κατηγορία της ανάπτυξης ως εξής: 10% του επιπλέον δομήσιμου εμβαδού για προσθήκες σε υφιστάμενη τουριστική ανάπτυξη, 15% του επιπλέον δομήσιμου εμβαδού για νέα τουριστική ανάπτυξη και 20% του επιπλέον δομήσιμου εμβαδού για τις λοιπές αναπτύξεις.

Επαναξιολόγηση και επιβολή τέλους

Η Ελεγκτική Υπηρεσία της Δημοκρατίας θεωρεί ότι προκύπτει τεράστιο οικονομικό όφελος από την παροχή πολεοδομικών κινήτρων στους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης. Ως εκ τούτου, εισηγήθηκε με έκθεσή της προ ημερών προς το Υπουργείο Εσωτερικών τη θεσμοθέτηση εργαλείων όπως η επιβολή τέλους πολεοδομικής αναβάθμισης στους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης ώστε μέρος της υπεραξίας που προκύπτει να επιστρέφει στο δημόσιο ταμείο προς κάλυψη των υποχρεώσεων που δημιουργούνται από τις αποφάσεις αυτές σε ό,τι αφορά την παροχή ή την ενίσχυση υποδομών και υπηρεσιών από το κράτος. Σύμφωνα με την Ελεγκτική Υπηρεσία, η παραχώρηση σημαντικών αναπτυξιακών δικαιωμάτων μέσω πολεοδομικών κινήτρων αποτελεί παραχώρηση εθνικού πλούτου για την οποία θα πρέπει κάτω από οποιεσδήποτε περιστάσεις να τεκμηριώνεται κατά πόσον είναι προς το δημόσιο συμφέρον και όχι να προωθεί ευκαιρίες πλουτισμού σε συγκεκριμένες κατηγορίες επιχειρηματιών. Επίσης, τα κίνητρα θα πρέπει να προσβλέπουν σε μακροπρόθεσμες στρατηγικές ενός σταθερού επενδυτικού περιβάλλοντος γι’ αυτό συστήνει την επαναξιολόγηση των εν λόγω πολεοδομικών κινήτρων αφού ληφθεί υπόψη η μέχρι σήμερα απόδοσή τους μέσω μελέτης κόστους-οφέλους. Παράλληλα, η Ελεγκτική Υπηρεσία ζήτησε από το Υπουργείο Εσωτερικών τη θέσπιση ειδικού νομοθετικού πλαισίου για ψηλά κτήρια στο πλαίσιο ενός ολοκληρωμένου σχεδιασμού σε στρατηγικό επίπεδο. «Η καθυστέρηση στη ρύθμιση του θέματος αφήνει περιθώρια κατάχρησης εξουσίας, άνισης μεταχείρισης των αιτητών, πιέσεων και οικονομικής εκμετάλλευσης από επιχειρηματίες ανάπτυξης γης με ενδεχόμενες αρνητικές επιπτώσεις στον πολεοδομικό σχεδιασμό, στο περιβάλλον και στις ανέσεις των πολιτών» όπως υποδεικνύει.

Κίνητρα χωρίς περιορισμούς

Η ανέγερση ψηλών κτηρίων απασχόλησε και εξακολουθεί να απασχολεί το Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο (ΕΤΕΚ) που είναι ο θεσμοθετημένος τεχνικός σύμβουλος της Πολιτείας. Η ουσιαστικότερη διαπίστωση του ΕΤΕΚ που αν και επισημάνθηκε πριν τρία χρόνια δεν λήφθηκαν ακόμη διορθωτικά μέτρα, είναι ότι η κατά καιρούς θέσπιση επιμέρους πολιτικών και κινήτρων, που είναι διάσπαρτες σε διάφορα κείμενα όπως Τοπικά Σχέδια, εντολή για ΑΠΕ κ.ά., μπορούν να αξιοποιηθούν χωρίς περιορισμούς αθροιστικά από επενδυτές και επιχειρηματίες καταστρατηγώντας τον πυρήνα των Τοπικών Σχεδίων σε σχέση με τη χωροθέτηση ψηλών κτηρίων. «Το αποτέλεσμα είναι η αδειοδότηση ψηλών κτηρίων σε περιοχές απρογραμμάτιστα, χωρίς συνοχή ή πολεοδομική λογική», επισημαίνει το ΕΤΕΚ. Επίσης, τονίστηκε πως ο καθορισμός μιας συμπαγούς, καλά μελετημένης, διάφανης και καθαρής κρατικής πολιτικής επί των ψηλών κτηρίων μεσοπρόθεσμα οδηγεί στην ενθάρρυνση ξένων επενδυτών.

Ο λόγος στις δημοτικές αρχές

Oι Τοπικές Αρχές, ιδιαίτερα όταν αυτές είναι παράλληλα και Πολεοδομικές Αρχές όπως οι Δήμοι Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας και Πάφου, διαδραματίζουν ουσιαστικό ρόλο στη διαδικασία χορήγησης πολεοδομικών αδειών για πολυώροφα κτήρια, η αδειοδότηση των οποίων εξαρτάται σε καθοριστικό βαθμό από την τεκμηριωμένη σύσταση την οποία οι αρχές αυτές στη βάση σχετικών προνοιών της πολεοδομικής νομοθεσίας οφείλουν να διαμορφώσουν ώστε να επιτραπούν αναπτύξεις με αριθμό ορόφων πέραν των δύο από τον καθοριζόμενο στους αντίστοιχους χάρτες πολεοδομικών ζωνών. Ειδικότερα, τα δημοτικά συμβούλια/πολεοδομικές αρχές οφείλουν να τεκμηριώνουν πλήρως τη σύστασή τους επί της προτεινόμενης ανάπτυξης προτού η αίτηση παραπεμφθεί στο Τμήμα Πολεοδομίας για εξασφάλιση της σύμφωνης γνώμης του διευθυντή. Αναπτύξεις για ψηλά κτήρια τις οποίες τα εν λόγω δημοτικά συμβούλια/πολεοδομικές αρχές δεν επιθυμούν να αδειοδοτήσουν δεν παραπέμπονται στο Τμήμα Πολεοδομίας για εξασφάλιση της σύμφωνης γνώμης του διευθυντή.

Του ύψους ή του πλάτους;

Οι επιβαρύνσεις και οι επιπτώσεις στις αστικές υποδομές όπως σύστημα ύδρευσης, αποχετευτικό σύστημα, κυκλοφοριακό σύστημα κ.λπ. που προκύπτουν με την αξιοποίηση των αναφερόμενων πιο πάνω προνοιών των Τοπικών Σχεδίων και πολεοδομικών κινήτρων και τη συνεπαγόμενη αύξηση του δομήσιμου εμβαδού των αναπτύξεων που εξουσιοδοτούνται με πολεοδομική άδεια, παραμένουν οι ίδιες ανεξάρτητα από το εάν οι εν λόγω αναπτύξεις αφορούν ψηλά κτήρια ή χαμηλά κτήρια. Και αυτό, διότι όπως μας λέχθηκε αρμοδίως, τόσο ο συνολικός συντελεστής δόμησης όσο και οι χρήσεις και η πυκνότητα των αναπτύξεων δεν μεταβάλλονται. Το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν της ανάπτυξης είναι το ίδιο είτε αυτή εκδηλώνεται καθ’ ύψος είτε κατά πλάτος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας.

Οι περιβαλλοντικές μελέτες

Όσον αφορά τις έντονες ανησυχίες που εκφράζονται για τις περιβαλλοντικές συνέπειες που τυχόν προκύπτουν από την ανέγερση ψηλών κτηρίων επισημαίνεται ότι στις 31/7/2018 τέθηκε σε εφαρμογή ο νόμος που αναθεωρεί και αντικαθιστά τους «περί Εκτίμησης των Επιπτώσεων στο Περιβάλλον από Ορισμένα Έργα Νόμους του 2005 έως το 2014» στον οποίο προνοείται η εκπόνηση πλήρους μελέτης εκτίμησης επιπτώσεων στο περιβάλλον (ΜΕΕΠ) σε περίπτωση ανέγερσης οποιασδήποτε οικοδομής με αριθμό ορόφων πέραν των δύο από αυτόν που καθορίζεται στον χάρτη πολεοδομικών ζωνών του σχεδίου ανάπτυξης. Συνεπώς, οι πολεοδομικές αρχές απαιτούν κατά την υποβολή πολεοδομικής αίτησης για ανέγερση ψηλού κτηρίου και την υποβολή της αντίστοιχης ΜΕΕΠ, η οποία, αποστέλλεται στο Τμήμα Περιβάλλοντος για σχετική αξιολόγηση και έκδοση γνωμάτευσης ώστε να επιβάλλονται οι απαιτούμενες τροποποιήσεις και σχετικοί όροι αδειοδότησης της ανάπτυξης. Ακόμη και πριν τη θέσπιση της υπό αναφοράς νομοθεσίας, οι πολεοδομικές αρχές κατά την αξιολόγηση αιτήσεων για την ανέγερση πολυώροφων κτηρίων ζητούσαν και λάμβαναν τις απόψεις του Τμήματος Περιβάλλοντος. Κατά συνέπεια καθίσταται σαφές πως δεν εξουσιοδοτείται με πολεοδομική άδεια οποιαδήποτε ανάπτυξη η οποία αφορά ψηλό κτήριο εάν δεν εξασφαλισθεί πρώτα θετική γνωμοδότηση από την Περιβαλλοντική Αρχή.

 

Πόσα και ποια κόμματα μπαίνουν στη νέα Βουλή; – Δημοσκόπηση ΝΟΒΕΡΝΑ για τον «Πολίτη»

 

Το αλαλούμ της απόφασης για το νέο lockdown και η… μεσημβρινή σιέστα του Προέδρου

 

Οι ιδιοκτήτες της ιστοσελίδας www.politis.com.cy διατηρούν το δικαίωμα να αφαιρούν σχόλια αναγνωστών, δυσφημιστικού και/ή υβριστικού περιεχομένου, ή/και σχόλια που μπορούν να εκληφθεί ότι υποκινούν το μίσος/τον ρατσισμό ή που παραβιάζουν οποιαδήποτε άλλη νομοθεσία. Οι συντάκτες των σχολίων αυτών ευθύνονται προσωπικά για την δημοσίευση τους. Αν κάποιος αναγνώστης/συντάκτης σχολίου, το οποίο αφαιρείται, θεωρεί ότι έχει στοιχεία που αποδεικνύουν το αληθές του περιεχομένου του, μπορεί να τα αποστείλει στην διεύθυνση της ιστοσελίδας για να διερευνηθούν.