Φόρμα αναζήτησης

Προσιτό σπίτι για μικρομεσαίους

Σημαντικά αυξημένα σε σχέση με την περίοδο πριν από το 2007 είναι τα ποσοστά των οικογενειών με χαμηλό εισόδημα, οι οποίες είναι αντιμέτωπες με υπερβολικό βάρος που αφορά το κόστος για τις ανάγκες στέγασής τους. Σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Εσωτερικών, οι οικογένειες αυτές αυξήθηκαν κατά 41,1%, ενώ συνολικά οι πολίτες που αντιμετωπίζουν αυτό το βάρος αυξήθηκαν κατά 64,7% – ένα επακόλουθο του υπερδανεισμού, της οικονομικής / τραπεζικής κρίσης που δημιούργησαν μη εξυπηρετούμενα δάνεια, αλλά και λανθασμένων / μη βιώσιμων δημόσιων πολιτικών στέγασης που εφαρμόστηκαν στο παρελθόν. Αυτό το πρόβλημα προσπαθεί να αντιμετωπίσει συνολικά με το νέο πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής το Υπουργείο Εσωτερικών, το οποίο στοχεύει σε προσιτό σπίτι (αγορά ή ενοίκιο) για τη μεσαία και κάτω τάξη. Ο υπουργός Εσωτερικών Κωνσταντίνος Πετρίδης παρουσίασε τους οκτώ πυλώνες της εν λόγω στρατηγικής σε διάσκεψη Τύπου την Παρασκευή, παρουσία της υπουργού Εργασίας, Πρόνοιας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων Ζέτας Αιμιλιανίδου, εκπροσώπων του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, του Κυπριακού Οργανισμού Ανάπτυξης Γης (ΚΟΑΓ) και του Οργανισμού Χρηματοδοτήσεως Στέγης (ΟΧΣ). Ενδεικτικά, ο κ. Πετρίδης είπε ότι μια προσιτή κατοικία των 80 τ.μ. θα κυμαίνεται κοντά στις 70.000 ευρώ και ένα προσιτό διαμέρισμα των 100 τ.μ. θα κυμαίνεται γύρω στις 86.000 ευρώ. «Προσιτή κατοικία» θεωρείται το σπίτι για το οποίο το νοικοκυριό δεν ξοδεύει περισσότερο από το 30% του ακαθάριστου εισοδήματός του για σκοπούς στέγασης.

Το πρόβλημα
Σύμφωνα με το Υπουργείο Εσωτερικών, «η Κύπρος έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης λόγω της ευκολίας που υπήρχε στην παραχώρηση δανείων, κάτι που συνέτεινε και στην οικονομική κρίση». Σήμερα είναι λιγότερες οι οικιστικές μονάδες από αυτές που χρειάζεται η αγορά (χαμηλή προσφορά και υψηλή ζήτηση). Κατά το ΥΠΕΣ, το πρόβλημα παρατηρείται λόγω (α) αλλαγών που επήλθαν στις διαδικασίες των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων (αδυναμία δανεισμού), (β) η οικονομική κρίση οδήγησε στη μη αύξηση του κτηριακού αποθέματος, (γ) αυξήθηκε η ζήτηση στέγης λόγω της αύξησης των φοιτητών, (δ) αυξήθηκε το ενδιαφέρον για μισθώσεις Airbnb, μειώνοντας το κτηριακό απόθεμα της κλασικά ενοικιαζόμενης κατοικίας (μειώθηκε η προσφορά και αυξήθηκαν τα ενοίκια).

Νέα προσέγγιση
Η νέα προσέγγιση της κυβέρνησης αφορά την (i) αύξηση προσφοράς οικιστικών μονάδων για αντιμετώπιση του προβλήματος (εξασφάλιση προσιτής στέγασης), (ii) πιο στοχευμένη διάθεση κρατικών πόρων σε ομάδες στόχου και περιοχές στόχου, (iii) πιο αποτελεσματική και αποδοτική διάθεση κρατικών πόρων μέσω στεγαστικών σχεδίων με απλοποιημένες διαδικασίες. Σημειώνεται ότι το Υπουργείο Εσωτερικών παραδέχεται ότι «τα διάφορα σχέδια στέγασης εφαρμόζονταν, από πολλούς φορείς, χωρίς συγκεκριμένη στόχευση και εναρμόνιση με άλλες πολιτικές, με διοχέτευση σημαντικών πόρων με περιορισμένη αποτελεσματικότητα και αποδοτικότητα».

Σύνοψη της νέας κυβερνητικής στεγαστικής πολιτικής.

 

Οκτώ πυλώνες
Το οξύ στεγαστικό πρόβλημα η κυβέρνηση σχεδιάζει να το αντιμετωπίσει με τους εξής οκτώ πυλώνες:

 

  1. Εισαγωγή πολεοδομικών κινήτρων και εργαλείων για παραγωγή προσιτής κατοικίας και δημιουργία αγοράς προσιτού ενοικίου.
  2.  Επιδότηση ενοικίου από το Υπουργείο Εργασίας, Πρόνοιας και Κοινωνικών Ασφαλίσεων.
  3. Εισαγωγή νέων απλοποιημένων και στοχευμένων στεγαστικών σχεδίων: ακριτικές περιοχές, ορεινές περιοχές, εκτοπισθέντες.
  4. Νέο πρόγραμμα δημιουργίας οικιστικών μονάδων από τον ΚΟΑΓ.
  5. Διαφοροποίηση ρόλου ΚΟΑΓ.
  6.  Επιδότηση του ενοικίου σε εκτοπισθέντες (αυξήθηκε για να συνάδει με τις διακυμάνσεις της αγοράς ενοικίου).
  7. Συντήρηση / επιδιόρθωση προσφυγικών οικισμών και συνοικισμών αυτοστέγασης (εφαρμόζεται).
  8. Συνεργασία με τοπικές αρχές.

 

Κίνητρα και εργαλεία
Συγκεκριμένα, σε σχέση με τον πρώτο πυλώνα, δηλαδή την εισαγωγή πολεοδομικών κινήτρων και εργαλείων για παραγωγή προσιτής κατοικίας και δημιουργία αγοράς προσιτού ενοικίου, το ΥΠΕΣ ανακοίνωσε:

Α. Προσιτή κατοικία
1ο Μέτρο: Αύξηση επιτρεπόμενου ανά ζώνη συντελεστή δόμησης κατά 25% για δημιουργία μονάδων προσιτής κατοικίας σε ποσοστό 10% από το 25%, με (α) προκαθορισμένες τεχνικές προδιαγραφές και (β) με μειωμένο εμβαδό μέχρι 10% ανά οικιστική μονάδα. Δημιουργία προσιτής κατοικίας είτε: (1) εντός του υπό ανάπτυξη τεμαχίου γης, (2) με μεταφορά σε άλλο τεμάχιο γης εντός του ιδίου τοπικού σχεδίου ή σχεδίου περιοχής με υποχρέωση ανέγερσης προσιτής κατοικίας συνολικού δομήσιμου εμβαδού ίσου με αυτό που ωφελούνται από το κίνητρο, (3) με εξαγορά (i) με βάση το μέσο κατασκευαστικό κόστος (σύμφωνα με Στατιστική Υπηρεσία Κύπρου), (ii) με κόστος που θα προκύπτει για τον ενδιαφερόμενο επενδυτή / εργολήπτη αυξημένο κατά 250%, ώστε να μην είναι συμφέρουσα η επιλογή εξαγοράς, αλλά λύση «ανάγκης». Βασικές προϋποθέσεις είναι (α) το ενιαίο καθαρό εμβαδόν του υπό ανάπτυξη τεμαχίου να είναι τουλάχιστον 2.000 τ.μ. (4 οικόπεδα), (β) οι περιοχές εφαρμογής να είναι σε οικιστικές ζώνες, με συντελεστή δόμησης ίσο ή μεγαλύτερο του 1,00:1, εξαιρουμένων των καθορισμένων περιοχών ΠΕΧ ή σε περιοχή εφαπτόμενη με ΠΕΧ, (γ) να αφορά περιπτώσεις πολεοδομικής αίτησης για ενιαίο οικιστικό συγκρότημα.

2ο Μέτρο: Αύξηση επιπλέον 20% του συντελεστή δόμησης (πέραν του 25% που αφορά το πρώτο πολεοδομικό εργαλείο), δηλαδή σύνολο 45%, σε τεμάχια με ενιαίο καθαρό εμβαδόν τουλάχιστον 3.000 τ.μ., νοουμένου ότι οι μονάδες προσιτής κατοικίας δημιουργούνται εντός του υπό ανάπτυξη τεμαχίου γης. Βασικές προϋποθέσεις: (α) η δημιουργία μονάδων προσιτής κατοικίας σε ποσοστό που να ανέρχεται στο 20%, (β) να είναι εντός οικιστικής ζώνης με συντελεστή δόμησης ίσο ή μεγαλύτερο του 1,40:1, (γ) η μέγιστη αύξηση αριθμού ορόφων περιορίζεται σε 2 πέραν του ανώτατου επιτρεπόμενου από ισχύουσα οικιστική ζώνη, (δ) η εξασφάλιση σύμφωνης γνώμης αρμόδιας τοπικής αρχής, (ε) οι οικιστικές μονάδες τύπου στούντιο ή ενός υπνοδωματίου να μην υπερβαίνουν το 30% του συνόλου των οικιστικών μονάδων, (στ) δεν εφαρμόζεται στις περιοχές παραδοσιακών πυρήνων και ΠΕΧ, (ζ) να γίνει πρόβλεψη κατάλληλων συστημάτων για αξιοποίηση ΑΠΕ. Σημειώνεται ότι Φορέας Διαχείρισης της διάθεσης των μονάδων προσιτής κατοικίας ορίστηκε ο ΚΟΑΓ. Οι προσιτές κατοικίες θα διατίθενται σε δικαιούχους στην τιμή του μέσου κατασκευαστικού κόστους όπως δημοσιεύεται από τη Στατιστική Υπηρεσία Κύπρου.

Β. Προσιτό ενοίκιο
Αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25%, με σκοπό τη δημιουργία προϋποθέσεων παραγωγής μονάδων προσιτού ενοικίου: (α) μείωση των εμβαδών οικιστικών μονάδων μέχρι και 20%, (β) υιοθέτηση των τεχνικών προδιαγραφών προσιτής κατοικίας, (γ) δυνατότητα εξαγοράς μέχρι 25% των απαιτούμενων χώρων στάθμευσης. Βασικές προϋποθέσεις: (1) το ενιαίο καθαρό εμβαδόν του υπό ανάπτυξη τεμαχίου να είναι τουλάχιστον 2.000 τ.μ., (2) κατασκευή εντός 3 ετών και ενοικίαση των οικιστικών μονάδων για τουλάχιστον 8 χρόνια, (3) να είναι σε οικιστικές ζώνες, με συντελεστή δόμησης ίσο ή μεγαλύτερο του 1,00:1, εξαιρουμένων των καθορισμένων περιοχών ΠΕΧ ή σε περιοχή εφαπτόμενη με ΠΕΧ. Σημειώνεται ότι η περίοδο εφαρμογής αυτού του σχεδίου είναι τα δύο χρόνια και θα είναι δυνατή η διάθεση προς πώληση ποσοστού 30% του εγκεκριμένου δομήσιμου εμβαδού για σκοπούς χρηματοδότησης του επενδυτή.

Στόχευση
Τα νέα απλοποιημένα / στοχευμένα στεγαστικά σχέδια αφορούν:

(α) Ορεινές περιοχές (110 κοινότητες).
(β) Ακριτικές περιοχές: (i) περιοχές κατά μήκος της πράσινης γραμμής στους Δήμους Λευκωσίας και Αγίου Δομετίου, (ii) κοινότητες και περιοχές σε δήμους που γειτνιάζουν µε τη γραμμή αντιπαράθεσης (Πάνω Πύργος, Κάτω Πύργος, Πηγαίνια, Παχύαμμος, Μοσφίλι, Δένεια, Μάμμαρι, Αθηένου, Τρούλλοι, Πύλα – καθορισμένη περιοχή, Στροβίλια, Λύμπια, Ποταμιά, Δερύνεια, Άχνα, Φρέναρος, Αχερίτου, Αυγόρου).
(γ) Στεγαστικό σχέδιο για εκτοπισθέντες (χωρίς γεωγραφικό περιορισμό).

Δικαιούχοι – ενίσχυση
Δικαιούχοι είναι για το σχέδιο ορεινών και ακριτικών περιοχών Κύπριοι πολίτες και πολίτες της ΕΕ με 5 χρόνια νόμιμη και συνεχή διαμονή στην Κύπρο, και για το σχέδιο εκτοπισθένων ή παθόντων μόνιμα εγκατεστημένοι στη Δημοκρατία. Στόχευση ή και πρόσθετη στήριξη συγκεκριμένων ομάδων πληθυσμού: νεαρά ζευγάρια, μονογονεϊκές οικογένειες, πολύτεκνοι, άτομα με αναπηρία, εκτοπισθέντες, επαναπατρισθέντες. Σημειώνεται εδώ η συνεργασία με ΟΧΣ για παραχώρηση χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων. Το ύψος της οικονομικής ενίσχυσης είναι για μονήρες άτομο 20.000 ευρώ, για ζεύγος 30.000, για οικογένεια με τέκνα ή μονογονεϊκή οικογένεια 35.000, για πολύτεκνους (με 4 και άνω παιδιά) 40.000, για άτομα με αναπηρία πρόσθετο ποσό μέχρι 10.000 ευρώ. Η ενίσχυση ανέρχεται στο 50% της συνολικής δαπάνης, με κατώτατο όριο συνολικής δαπάνης τις 20.000 ευρώ. Η οικονομική ενίσχυση παραχωρείται για απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας για μόνιμη ιδιοκατοίκηση. Κύριες πρόνοιες των σχεδίων (κριτήρια) είναι: (α) Καλύπτει ανέγερση κατοικίας, αγορά νέας κατοικίας, αγορά και βελτίωση υφιστάμενης κατοικίας, απόκτηση με δωρεά και βελτίωση, (β) Δικαιούχος μπορεί να τύχει οικονομικής ενίσχυσης µόνο από ένα κρατικό στεγαστικό σχέδιο και µόνο µία φορά, (γ) Δικαιούχος είναι άτομο που αποκτά κατοικία που θα χρησιμοποιήσει για ιδιοκατοίκηση και νοουμένου ότι δεν έχει άλλη ιδιόκτητη κατοικία ο ίδιος ή ο/η σύζυγος / συμβίος/α του ως ζεύγος.

Εισοδηματικά κριτήρια
Τα εισοδηματικά κριτήρια για μονήρες άτομο ή μονογονεϊκή οικογένεια είναι 25.000 ευρώ ακαθάριστο οικογενειακό εισόδημα (ΑΟΕ), για ζεύγος 45.000 ευρώ ΑΟΕ, για οικογένεια τριών ατόμων 50.000, για οικογένεια τεσσάρων ατόμων 55.000, για οικογένεια πέντε ή περισσότερων ατόμων 65.000 ευρώ ΑΟΕ. Η διαδικασία θα είναι απλή και λιγότερο χρονοβόρα στην εξέταση, ενώ η εξέταση των αιτήσεων θα γίνεται με βάση την ημερομηνία παραλαβής των αιτήσεων. Η αξιολόγηση των αιτήσεων θα είναι στη βάση προκαθορισμένου εντύπου αξιολόγησης. Προνοείται άμεση καταβολή της οικονομικής βοήθειας εάν πρόκειται για αγορά έτοιμης οικίας, με την προσκόμιση αγοραπωλητήριου εγγράφου και σύνδεση με ΑΗΚ, όπως επίσης εάν πρόκειται για ανέγερση, με βάση τις βεβαιώσεις εκτέλεσης εργασιών.

Νέο πρόγραμμα / ΚΟΑΓ
Αξιοποίηση διαθέσιμης γης ιδιοκτησίας του ΚΟΑΓ για ανέγερση σε πρώτη φάση 171 νέων οικιστικών μονάδων σε Καϊμακλί, Κοκκινοτριμιθιά, Λάρνακα (ενορίες Αγίου Νικόλαου και Σωτήρος), Πολεμίδια. Η παράδοση 171 οικιών προγραμματίζεται μέχρι το 2023 (οι πρώτες 63 παραδίδονται τέλη του 2021) και η διάθεση σε δικαιούχους θα γίνεται με βάση τους καταλόγους που θα έχουν καταρτιστεί από τον οργανισμό. Ο ΚΟΑΓ, με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου (23/1/2019), ορίζεται ως Φορέας Διαχείρισης για σκοπούς διαχείρισης των πολεοδομικών κινήτρων και εργαλείων. Θα αξιοποιεί τη διαθέσιμη γη για παραγωγή προσιτής κατοικίας, θα υλοποιεί άλλα σχέδια και μέτρα στέγασης, θα παρακολουθεί και θα ελέγχει την εφαρμογή της συμφωνίας με τον επενδυτή / εργολήπτη.

Εκτοπισθέντες
Το ενοίκιο σε εκτοπισθέντες που επιδοτείται αυξήθηκε για να συνάδει με τις διακυμάνσεις της αγοράς ενοικίου (προϋπολογισμός 10 εκατομμύρια ετησίως). Μέχρι σήμερα επιδοτούνται ετησίως 4.500 δικαιούχοι (μονήρη άτομα, οικογένειες και φοιτητές). Το ύψος του επιδόματος ενοικίου αυξήθηκε στις 29/11/2017 κατά 15%, ενώ την 1/1/2019 η πρόσθετη αύξηση ήταν κατά 10% (σύνολο 25%).

Συντήρηση συνοικισμών
Ο προϋπολογισμός για τη συντήρηση / επιδιόρθωση προσφυγικών οικισμών και συνοικισμών αυτοστέγασης (που εφαρμόζεται ήδη) είναι 16 εκατομμύρια ευρώ ετησίως και περιλαμβάνει: (α) το πρόγραμμα «αναδόμησης, επιδιόρθωσης / ενίσχυσης κατοικιών και πολυκατοικιών των κυβερνητικών οικισμών», (β) το πρόγραμμα «προσθήκη ανελκυστήρων σε υφιστάμενες πολυκατοικίες κυβερνητικών οικισμών», (γ) το πρόγραμμα «αποτίμησης στατικής επάρκειας των υφιστάμενων πολυκατοικιών στους κυβερνητικούς οικισμούς παγκύπρια», (δ) τη συντήρηση / διαχείριση προσφυγικών οικισμών / συνοικισμών και συνοικισμών αυτοστέγασης, (ε) την ολοκλήρωση εργασιών σε υπό εξέλιξη διαχωρισμό οικοπέδων.

Τοπικές αρχές
Σε συνεργασία με τις τοπικές αρχές θα μπορούν να εφαρμοστούν νέα προγράμματα στέγασης για τις δικές τους στοχευμένες ομάδες με αξιοποίηση πολεοδομικών κινήτρων και εργαλείων για παραγωγή προσιτής κατοικίας, με προκαθορισμένες τεχνικές προδιαγραφές προσιτών οικιστικών μονάδων, με μειωμένα εμβαδά και με αξιοποίηση κρατικής γης ή και άλλης διαθέσιμης γης.

«Χρυσά διαβατήρια»
Σε ό,τι αφορά τις επιπλέον πηγές χρηματοδότησης, διαφοροποιούνται τα κριτήρια πολιτογράφησης για καταβολή ποσού για στεγαστική πολιτική (είσπραξη ποσού 75.000 ευρώ για κάθε αίτηση και κατάθεση στον ΚΟΑΓ) και διαφοροποιείται το σχέδιο παροχής πολεοδομικών κινήτρων για σκοπούς ανάκαμψης της αναπτυξιακής δραστηριότητας ώστε να καταβάλλεται από επενδυτές ποσό για στέγαση.