Βρήκαν τη λύση με τους τίτλους ιδιοκτησίας - Δύο νομοσχέδια στη Βουλή

Με τον διπλασιασμό του διοικητικού προστίμου στους επιβλέποντες μηχανικούς, το Υπουργείο Εσωτερικών επιχειρεί να αντιμετωπίσει το τεράστιο πρόβλημα της μη έκδοσης των τίτλων ιδιοκτησίας σε οικοδομές ή και την καθυστέρηση στην έκδοσή τους από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εξαιτίας των αποκλίσεων που διαπιστώνονται στους όρους της άδειας οικοδομής. Ουσιαστικά με το νομοσχέδιο που κατέθεσε στη Βουλή το Υπουργείο Εσωτερικών επιχειρεί να ασκήσει μεγαλύτερη πίεση στους επιβλέποντες μηχανικούς για να κάνουν σωστά τη δουλειά τους και να μην κλείνουν τα μάτια στις παρανομίες των εργολάβων που ικανοποιούν τα «θέλω» των ιδιοκτητών.

Η ψήφιση του επίμαχου νομοσχεδίου αποτελεί μια από τις πολλές προϋποθέσεις που τέθηκαν από πλευράς της Ευρωπαϊκής Επιτροπής προκειμένου η Κύπρος να αξιοποιήσει ευρωπαϊκούς πόρους ύψους €1,2 δισ. που θα διατεθούν σταδιακά μέχρι και το 2026 από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Η εκταμίευση των πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την έγκαιρη επίτευξη όλων των στόχων και οροσήμων που έχουν τεθεί για κάθε μία από τις επενδύσεις και μεταρρυθμίσεις του Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας για την Κύπρο.

Οι πρόνοιες

Το επίμαχο νομοσχέδιο που αναμένεται να εξεταστεί, προσεχώς, από την αρμόδια κοινοβουλευτική Επιτροπή Εσωτερικών, τιτλοφορείται ως «ο περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών (Τροποποιητικός) Νόμος του 2023» και σκοπό έχει, αφενός, την εισαγωγή διατάξεων που αποσκοπούν στη διασφάλιση της έγκαιρης ενημέρωσης της αρμόδιας αρχής από τον επιβλέποντα μηχανικό σε σχέση με περιπτώσεις όπου διαπιστώνεται μη συμμόρφωση με τις πρόνοιες της χορηγηθείσας άδειας οικοδομής και αφετέρου, την αύξηση του ύψους του ήδη καθορισμένου στον βασικό νόμο διοικητικού προστίμου που μπορεί να επιβληθεί στον επιβλέποντα μηχανικό από €5.000 στις €10.000 για μείωση των περιπτώσεων όπου δεν εκδίδεται τίτλος ιδιοκτησίας.

Ο επιβλέπων μηχανικός είναι υποχρεωμένος να ενημερώνει την αρμόδια Αρχή για παραβίαση της άδειας οικοδομής σε υπό ανέγερση οικοδομή εντός 30 ημερών από την ημέρα που διαπιστώνει τη μη συμμόρφωση του ιδιοκτήτη ή και του εργολήπτη με πρόνοιες της άδειας οικοδομής αφού πρώτα καλέσει εγγράφως τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον εργολήπτη να τερματίσουν τις εργασίες και αποκαταστήσουν, εντός εύλογου χρόνου, το έργο σύμφωνα με τις πρόνοιες της άδειας οικοδομής.

Όπως εκτιμά το Υπουργείο Εσωτερικών, με την ψήφιση του νομοσχεδίου θα καταστεί αποτελεσματικότερη η έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας. Γεγονός, που θα έχει και θετικό αντίκτυπο στην οικονομική ανάπτυξη της χώρας καθώς αναμένεται αυξημένο ενδιαφέρον για επενδύσεις στην Κύπρο.

Οι εγκλωβισμένοι αγοραστές

Τον Σεπτέμβριο του 2022, το Υπουργικό Συμβούλιο του Νίκου Αναστασιάδη ενέκρινε κατόπιν κοινής πρότασης των υπουργών Οικονομικών και Εσωτερικών το νομοσχέδιο με τίτλο: «O περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 2022» με στόχο την επίλυση του σοβαρού οικονομικού, περιουσιακού και ηθικού προβλήματος που υπάρχει σήμερα με χιλιάδες αγοραστές ακινήτων, οι οποίοι, ενώ έχουν εκπληρώσει πλήρως τις συμβατικές τους υποχρεώσεις έναντι του πωλητή, ο πωλητής αδυνατεί λόγω της ύπαρξης εμπράγματων βαρών να μεταβιβάσει το ακίνητο επ’ ονόματί τους.

Το συγκεκριμένο νομοσχέδιο κατατέθηκε στη Βουλή στις 20/10/2022 και συζητείται ενώπιον της κοινοβουλευτικής Επιτροπής Νομικών. Μέσω της νομοθετικής ρύθμισης που προτείνεται, η μεταβίβαση των τίτλων ιδιοκτησίας θα διεξάγεται γρήγορα και χωρίς προβλήματα, ενδυναμώνοντας την αγορά ακινήτων, ενισχύοντας τη νομική ασφάλεια προς όφελος όλων των αγοραστών ακινήτων, φυσικών και νομικών προσώπων καθώς και επαγγελματιών του κλάδου, με οφέλη για τη χρηματοοικονομική σταθερότητα.

Η ψήφιση και αυτού του νομοσχεδίου αποτελεί δέσμευση της Κυπριακής Δημοκρατίας έναντι της Ευρωπαϊκής Επιτροπής μέσω του Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και προβλέπει τη δημιουργία μηχανισμού προστασίας των συμφερόντων των αγοραστών ακίνητης περιουσίας διασφαλίζοντας, εκ των προτέρων, ότι η μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας θα εκτελεστεί μόλις ο αγοραστής εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Με αυτό τον τρόπο, αποφεύγεται η δημιουργία νέων εγκλωβισμένων αγοραστών και η περαιτέρω επιβάρυνσή τους με νομικά έξοδα και χρονοβόρες διαδικασίες.

Τι αλλάζει

Το προτεινόμενο νομοσχέδιο όπως αυτό κατατέθηκε στη Βουλή προβλέπει τα εξής σε σχέση με τις αγοραπωλησίες ακινήτων:

*Η κατάθεση σύμβασης πώλησης δεν θα γίνεται αποδεκτή όταν η ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης βαρύνεται με εμπράγματο βάρος ή ο ιδιοκτήτης της ακίνητης ιδιοκτησίας τελεί υπό απαγόρευση.

*Σε περίπτωση που το εμπράγματο βάρος το οποίο επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο σύμβασης πώλησης είναι ήδη κατατεθειμένη υποθήκη, η κατάθεση της σύμβασης θα γίνεται αποδεκτή από το αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μόνο εφόσον αυτή συνοδεύεται από έγγραφη δήλωση -που περιλαμβάνεται στα παραρτήματα του νομοσχεδίου- έκαστου ενυπόθηκου δανειστή και πωλητή για την οποία ο αγοραστής ενυπογράφως θα δηλώνει ότι έλαβε γνώση.

* Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του περί Συμβάσεων Νόμου, ο πωλητής θα έχει υποχρέωση να περιλαμβάνει ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας και πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου το οποίο θα πρέπει να φέρει την ίδια ημερομηνία με τη σύμβαση πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας.

* Ο αγοραστής θα καταθέτει στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή ολόκληρο το ποσό της σύμβασης πώλησης και ο ενυπόθηκος δανειστής (τράπεζα) υποχρεούται να το αποδεχτεί. Σε περίπτωση που ο πωλητής έλαβε προκαταβολή από τον αγοραστή, αυτή θα κατατίθεται από τον πωλητή στον εν λόγω τραπεζικό λογαριασμό.

*Νοουμένου ότι καταβληθεί το πιο πάνω αναφερόμενο ποσό της σύμβασης πώλησης στον τραπεζικό λογαριασμό που διατηρεί ο πωλητής στον ενυπόθηκο δανειστή, τότε, ο ενυπόθηκος δανειστής θα έχει υποχρέωση όπως απαλλάξει/εξαλείψει την υποθήκη από το εν λόγω ακίνητο, το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης. Το ακίνητο θα μπορεί να μεταβιβαστεί επ' ονόματι του αγοραστή, ελεύθερο παντός εμπράγματου βάρους ή απαγόρευσης.

*Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής παραλείψει να απαλλάξει το ακίνητο, τότε, ο διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας θα μεταβιβάζει το αντικείμενο της σύμβασης επ' ονόματι του αγοραστή ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη που δυνατό να επιβαρύνουν την ακίνητη ιδιοκτησία ή απαγορεύσεις που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη της ακίνητης ιδιοκτησίας.

*Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης στην περίπτωση που πριν από την κατάθεση της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη που επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης εφόσον ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής έχει καταβάλει ολόκληρο το ποσό για την αγορά του ακινήτου.

Για το συγκεκριμένο νομοσχέδιο έχουν κατατεθεί αρκετές αλλαγές από βουλευτές και το περιεχόμενό του παραμένει ακόμη υπό διαμόρφωση.