Οι πολεοδομικές αιτήσεις στην εποχή των Επαρχιακών Οργανισμών

Όταν στις 4 Μαρτίου 2022 η Ολομέλεια της Βουλής ψήφιζε την «πολύπαθη» μεταρρύθμιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης λίγοι ήταν οι πολίτες που είχαν αντιληφθεί τι ήταν αυτό που επρόκειτο να ακολουθήσει. Η πρώτη ενημέρωση έκανε λόγο για μείωση των δήμων, συνένωσή τους με άλλους αλλά και με κοινότητες, καθώς και για συμπλεγματοποίση κοινοτήτων και συνένωση υπηρεσιών που σε βάθος χρόνου θα έφερνε και μείωση των λειτουργικών δαπανών με ταυτόχρονη ενίσχυση των προσφερόμενων υπηρεσιών προς τους πολίτες. Πλέον, βρισκόμαστε μερικούς μήνες πριν από την εφαρμογή της μεταρρύθμισης ενώ ταυτόχρονα ο προεκλογικός αναβρασμός επικρατεί στις τάξεις των κομμάτων λόγω των επικείμενων εκλογών για την ανάδειξη των νέων τοπικών αρχών. Μία από αυτές τις αλλαγές που προωθούνται αφορά τις πολεοδομικές αρχές οι οποίες θα περάσουν στην αρμοδιότητα των Επαρχιακών Οργανισμών Αυτοδιοίκησης από 1/7/2024. Κάποιες μάλιστα από τις αλλαγές προωθούνται από το Υπουργείο Εσωτερικών.

Την προηγούμενη εβδομάδα, το Υπουργείο Εσωτερικών ανακοίνωσε πως προχωρά στην απλοποίηση της διαδικασίας υποβολής αιτήσεων για αναπτύξεις χαμηλού ρίσκου, όπως είναι για παράδειγμα οικίες ανεξαρτήτως μεγέθους και μικρές πολυκατοικίες 8-10 διαμερισμάτων μέσω σχετικής νομοθετικής ρύθμισης, η οποία θα καταργήσει την υποχρέωση για εξασφάλιση πολεοδομικής και οικοδομικής άδειας για μικρές αναπτύξεις, με ανάληψη της ευθύνης ορθότητας και πληρότητας της μελέτης από τον αρχιτέκτονα/πολιτικό μηχανικό. Το νομοσχέδιο, που ετοιμάστηκε σε συνεργασία με το ΕΤΕΚ, θα υποβληθεί τις επόμενες εβδομάδες στη Νομική Υπηρεσία για νομοτεχνικό έλεγχο και ακολούθως θα υποβληθεί ενώπιον της κοινοβουλευτικής Επιτροπής Εσωτερικών για συζήτηση και ψήφιση. Η προωθούμενη ρύθμιση στοχεύει στον εκσυγχρονισμό των υφιστάμενων διαδικασιών με την εισαγωγή ενός πιο ευέλικτου πλαισίου αδειοδότησης, το οποίο θα μειώσει τον χρόνο εξέτασης των αιτήσεων και θα βελτιώσει την εξυπηρέτηση των πολιτών ενόψει της λειτουργίας των Επαρχιακών Οργανισμών Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ). Όπως είχαμε γράψει και σε προηγούμενο ρεπορτάζ (Ιούλιο 2023), με βάση τα σημερινά δεδομένα χρειάζεται περίπου ένας χρόνος για την εξέταση και των δύο αδειών. Να θυμίσουμε πως επί προηγούμενης κυβέρνησης επιχειρήθηκε η ηλεκτρονική αδειοδότηση για έκδοση πολεοδομικών αδειών και αδειών οικοδομής σε διάστημα 20 ημερών ωστόσο, όπως φάνηκε, ο απαιτούμενος χρόνος εξέτασης αντί να μειωθεί αυξήθηκε. Η αλλαγή στον τρόπο εξέτασης πολεοδομικών αιτήσεων κλείδωσε σε συνάντηση του υπουργού Εσωτερικών Κωνσταντίνου Ιωάννου και του προέδρου του ΕΤΕΚ Κωνσταντίνου Κωνσταντή παρουσία και αντιπροσωπείας του. Η νέα ρύθμιση προωθείται στο πλαίσιο της απόφασης για εισαγωγή 22 μέτρων που αποσκοπούν, αφενός, στον επανασχεδιασμό και απλοποίηση των διαδικασιών και, αφετέρου, στην προετοιμασία των υφιστάμενων πολεοδομικών και οικοδομικών αρχών ώστε η λειτουργία των Επαρχιακών Οργανισμών Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ) από 1η Ιουλίου 2024 να είναι αποτελεσματικότερη για τους πολίτες. Στις πολεοδομικές αρχές που υπάγονται σήμερα στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως (ΤΠΟ) εκκρεμεί σημαντικός αριθμός πολεοδομικών αιτήσεων, λόγω ελλιπούς συμπλήρωσης και υποβολής τους, καθώς και κάποιων δυσλειτουργικών διαδικασιών που εφαρμόζονται τώρα. Στον ολοκληρωμένο σχεδιασμό που ετοιμάστηκε από την Πολεοδομία μετά από οδηγίες του υπουργού Εσωτερικών περιλαμβάνονται 22 μέτρα που θα εφαρμοστούν σε 2 χρονικές περιόδους, από σήμερα μέχρι και το τέλος του τρέχοντος έτους και από σήμερα μέχρι και την 1η Ιουλίου 2024 με τη μεταρρύθμιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και την έναρξη λειτουργίας των Επαρχιακών Οργανισμών Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ).

Από σήμερα μέχρι τις 31/12/2023

• Απλοποιείται η διαδικασία υποβολής αιτήσεων για αναπτύξεις χαμηλού ρίσκου (οικίες και πολυκατοικίες 8-10 διαμερισμάτων). Απαιτείται νομοθετική ρύθμιση η οποία ετοιμάστηκε σε συνεργασία με το ΕΤΕΚ και θα προωθηθεί τις επόμενες μέρες για νομοτεχνικό έλεγχο και ακολούθως στην Επιτροπή Εσωτερικών για συζήτηση και ψήφιση. Σε δεύτερο στάδιο θα αξιολογηθούν κι άλλοι τύποι αναπτύξεων για τις οποίες δεν θα απαιτείται η υποβολή πολεοδομικής και οικοδομικής αίτησης. Στόχος, η κατάργηση υποχρέωσης για εξασφάλιση πολεοδομικής και οικοδομικής άδειας για μικρές αναπτύξεις, με ανάληψη της ευθύνης για την ορθότητα και την πληρότητα της μελέτης από τον αρχιτέκτονα/πολιτικό μηχανικό. Στην ίδια ρύθμιση περιλαμβάνονται εκσυγχρονισμός των υφιστάμενων διαδικασιών και εισαγωγή πιο ευέλικτου πλαισίου αδειοδότησης, μείωση του χρόνου εξέτασης των αιτήσεων και βελτίωση της εξυπηρέτησης των πολιτών στο πλαίσιο της λειτουργίας των ΕΟΑ.

• Διαφοροποιείται η διαδικασία διενέργειας των απαιτούμενων διαβουλεύσεων με υπηρεσίες (π.χ. ΑΗΚ, Πυροσβεστική Υπηρεσία, Τμήμα Αναπτύξεως Υδάτων, Τμήμα Δημοσίων Έργων). Οι απαιτήσεις θα μπορούν να ενσωματώνονται από το στάδιο υποβολής της αίτησης και όχι κατά τη διάρκεια της εξέτασής της. Στόχοι, η διευκόλυνση της διαδικασίας αδειοδότησης και η μείωση των καθυστερήσεων στην εξέταση των αιτήσεων από την Πολεοδομική Αρχή.

• Απλοποιούνται οι διαδικασίες απαίτησης υπογραφής συμφωνίας μεταξύ αιτητών και πολεοδομικών αρχών. Επί της ουσίας, το μέτρο αφορά την κατάργηση της απαίτησης υπογραφής συμφωνιών μεταξύ των αιτητών και της ΠΑ για υπηρεσίες όπως, εξαγορά χώρων στάθμευσης, εξαγορά δημόσιου χώρου πρασίνου, ΑΠΕ, χωροθέτηση ΑΠΕ, για κεραίες κινητής τηλεφωνίας, κ.ά. Στόχος, η επιτάχυνση του χρόνου ολοκλήρωσης της πολεοδομικής άδειας, δεδομένου ότι η υπογραφή των συμφωνιών δεν προσφέρει οποιοδήποτε πλεονέκτημα έναντι της επιβολής σχετικού όρου για επίτευξη του ίδιου αποτελέσματος.

• Από 1/1/2024 θα είναι προαπαίτηση η εξασφάλισης Πιστοποιητικού Εξωτερικής Οριοθέτησης, σύμφωνα με τις ενέργειες του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Στόχος, η εναρμόνιση με ενέργειες ΤΚΧ για απαίτηση προεξασφάλισης του πιστοποιητικού, ώστε οι πολεοδομικές αιτήσεις να υποβάλλονται με βάση ορθά και επί εδάφους δεδομένα και να μην επηρεαστεί η υποβολή αιτήσεων.

• Από 1/1/2024 δεν θα γίνονται δεκτές αιτήσεις για χορήγηση πολεοδομικής άδειας για ανάπτυξη τεμαχίων χωρίς τη χορήγηση πολεοδομικής άδειας για οικοπεδοποίηση. Κατά την εξέταση πολεοδομικών αιτήσεων προκύπτουν προβλήματα λόγω της υποβολής της αίτησης χωρίς να είναι γνωστές οι δεσμεύσεις (διεύρυνση οδών, διάνοιξη νέου οδικού δικτύου, παραχώρηση δημόσιου χώρου πρασίνου), με αποτέλεσμα να υπάρχουν καθυστερήσεις, έτσι στόχος είναι η διευκόλυνση της εξέτασης πολεοδομικής αίτησης για ανάπτυξη με εκ των προτέρων καθορισμό των δεσμεύσεων. Με την παράδοση της αρμοδιότητας πολεοδομικού ελέγχου στους ΕΟΑ και δεδομένης της εξειδίκευσης που απαιτείται για ετοιμασία σχεδίων οδικών δικτύων, η εκ των προτέρων οικοπεδοποίηση θα επιλύσει ένα μέρος της αδειοδότησης, ώστε οι ΕΟΑ να μην επιφορτιστούν υπέρμετρα κατά την έναρξη της λειτουργίας τους.

Σημειώνεται ακόμα πως κατά την εξέταση πολεοδομικών αιτήσεων για ανάπτυξη προκύπτουν πολλές δυσχέρειες λόγω του ότι οι αιτήσεις είτε υποβάλλονται/παραλαμβάνονται με ελλιπή στοιχεία ή και χωρίς να περιλαμβάνουν απαιτούμενες ειδικές μελέτες (π.χ. μελέτες περιβαλλοντικών επιπτώσεων, βεβαιώσεις Υπηρεσίας Ενέργειας για την ενεργειακή απόδοση του κτηρίου, κ.ο.κ.), είτε επειδή ζητήθηκε τροποποίηση των σχεδίων από την ΠΑ μετά από μελέτη της αίτησης, και οι μελετητές καθυστερούν την υποβολή τους. Όσες αιτήσεις υποβάλλονται με ελλείψεις ή ζητείται τροποποίηση σχεδίων και, μετά από σχετική ενημέρωση των αιτητών και των μελετητών, δεν υπάρχει ανταπόκριση, η ΠΑ θα προχωρά σε λήψη απόφασης με βάση τα στοιχεία που έχει ενώπιόν της χωρίς άλλη καθυστέρηση, η οποία επηρεάζει την εξέταση των υπόλοιπων αιτήσεων.

• Τροποποιείται ο τρόπος υπολογισμού του συντελεστή δόμησης για μεγάλης κλίμακας αναπτύξεις. Έχουν προκύψει προβλήματα ερμηνείας και συνεχείς διαφωνίες με τους μελετητές για τον τρόπο υπολογισμού του συντελεστή δόμησης για μεγάλης κλίμακας αναπτύξεις και έχει διαπιστωθεί ότι σήμερα οι 10 ΠΑ εφαρμόζουν ορισμένες πρόνοιες διαφορετικά. Στόχος, η απλοποίηση τρόπου υπολογισμού του συντελεστή δόμησης ώστε να μην έχει επιπτώσεις στην ποιότητα της ανάπτυξης.

• Τροποποιούνται οι πρόνοιες της Δήλωσης Πολιτικής για να συνάδουν με τις πρόνοιες των Τοπικών Σχεδίων. Σύμφωνα με το Υπουργείο Εσωτερικών, διαπιστώθηκαν ουσιαστικές διαφορές στην εξέταση πολεοδομικών αιτήσεων σε ιδιοκτήτες στα όρια των Τοπικών Σχεδίων και στη Δήλωση Πολιτικής που προκαλούν καθυστερήσεις στην αδειοδότηση. Στο πλαίσιο της ολοκληρωμένης τροποποίησης της Δήλωσης Πολιτικής, θα προωθηθεί μερική τροποποίηση ώστε να απλοποιηθεί και να επιταχυνθεί το σύστημα αδειοδότησης.

• Τέλος, προωθείται η ετοιμασία εγχειριδίου για κοινές πρακτικές κατά την εξέταση αιτήσεων. Ομάδα εργασίας των συναρμόδιων τμημάτων έχει αρχίσει τη διαδικασία για εκπόνηση εγχειριδίου για την εφαρμογή κοινών εντύπων και διαδικασιών εξέτασης πολεοδομικών αιτήσεων από όλους τους ΕΟΑ. Στο εγχειρίδιο θα περιλαμβάνονται κι άλλες διαδικασίες για τις οποίες έχει αρμοδιότητα μια Πολεοδομική Αρχή, όπως εντοπισμό προβλημάτων στα Σχέδια Ανάπτυξης, συνεδρίες για επίλυση προβλημάτων σε τοπικές αρχές, κ.ο.κ. Στόχος είναι η διασφάλιση ομοιομορφίας και απάλειψη χρονοβόρων γραφειοκρατικών διαδικασιών που συχνά προκαλούν καθυστέρηση στην έκδοση απόφασης.

Εκπαίδευση προσωπικού

Σημειώνεται πως ακόμα προωθούνται τροποποιήσεις σε διατάγματα, εντολές και εγκυκλίους και ταυτόχρονα προωθείται σχεδιασμός οδικού δικτύου σε περιοχές ανάπτυξης από ιδιώτες μελετητές. Το Υπουργείο Εσωτερικών θα προχωρήσει στην ετοιμασία πλάνου εκπαίδευσης των μελών του ΕΤΕΚ και του προσωπικού που θα προσληφθεί το επόμενο διάστημα για να ενισχύσει τους ΕΟΑ (105 ΕΟΧ) με στόχο τον καταρτισμό και εκπαίδευση για την ορθή υποβολή και εξέταση αιτήσεων, έτσι ώστε να μην υπάρχουν καθυστερήσεις στην έκδοση απόφασης λόγω υποβολής ελλιπών αιτήσεων.