Tι σημαίνει η πτώχευση της WeWork για την ευέλικτη εργασία

Με τις μοντέρνες τοποθεσίες της και τις προσφορές δωρεάν μπίρας, η WeWork κατάφερε να κάνει τους ευέλικτους χώρους γραφείων cool. Υπήρχε μόνο ένα πρόβλημα: η εταιρεία δεν μπορούσε να το κάνει να αποδώσει.

Η πτώχευση της WeWork στις ΗΠΑ την περασμένη Δευτέρα, κάτω από το βάρος των υποχρεώσεων μίσθωσης γραφείων ύψους άνω των 13 δισ. δολαρίων, έριξε σκιά στους παρόχους ευέλικτων χώρων εργασίας και στις δύο πλευρές του Ατλαντικού και όξυνε τους φόβους για οικονομική δυσπραγία για τους ιδιοκτήτες γραφείων που παλεύουν με τη μετάβαση στην εργασία από το σπίτι.

Ο διευθύνων σύμβουλος της WeWork, Ντέιβιντ Τόλεϊ, δήλωσε στην αίτηση πτώχευσης της εταιρείας ότι τροποποίησε 590 μισθώσεις και μείωσε τις μελλοντικές υποχρεώσεις ενοικίασης κατά 12 δισ. δολάρια, αλλά δεν μπόρεσε «να ξεπεράσει το προηγούμενο κόστος των ακινήτων και τους αντίθετους ανέμους του κλάδου».

Το ερώτημα είναι αν τα προβλήματα για τον τομέα των ευέλικτων γραφείων παραμένουν περιορισμένα στη WeWork και αν άλλες εταιρείες ευέλικτης εργασίας μπορούν να μετατρέψουν προς όφελός τους τη στροφή προς την υβριδική εργασία που προκάλεσε η πανδημία της Covid-19.

Ο Μαρκ Ντίξον, διευθύνων σύμβουλος της μεγαλύτερης εταιρείας ευέλικτων χώρων γραφείου, της IWG, υποστηρίζει ότι «τα βάσανα και οι δοκιμασίες με την WeWork» ήταν ένα «παρασκήνιο» σε μια τεράστια αλλαγή στην αγορά γραφείων.

«Το πλήγμα είναι η τεχνολογία, όχι η WeWork... η τεχνολογία αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο εργάζονται οι άνθρωποι», δήλωσε ο Ντίξον.

Οι φίρμες ευέλικτων γραφείων ελπίζουν ότι οι εταιρείες που αναζητούν να εξοικονομήσουν χρήματα από τα μεγάλα στατικά γραφεία θα δουν τους ευέλικτους χώρους - που κυμαίνονται από γραφεία με την ώρα μέχρι ολόκληρους ορόφους με προσαρμοσμένα σχέδια - ως υποκατάστατο, παρά τα προβλήματα για το πιο γνωστό όνομα του τομέα.

«Η μεγάλη ειρωνεία της χρεοκοπίας της WeWork είναι ότι έρχεται ακριβώς τη στιγμή που ο κλάδος των ευέλικτων χώρων γενικότερα σημειώνει ρεκόρ επιδόσεων», δήλωσε ο Τζάμι Χοντάρι, διευθύνων σύμβουλος του παρόχου συνεργατικών χώρων Industrious με έδρα τη Νέα Υόρκη. Είπε ότι πολλές εταιρείες μετακινούνται από «υπερμεγέθεις χώρους με κεντρικά γραφεία... σε πιο ευέλικτους χώρους, σε πιο μετριοπαθή μεγέθη».

«Η χρεοκοπία της WeWork είχε να κάνει λιγότερο με την έλλειψη ζήτησης παρά με τις ιδιαιτερότητες του επιχειρηματικού της μοντέλου».

Η πτώχευση της WeWork επιτείνει τις σημαντικές προκλήσεις που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες γραφείων. Τα ποσοστά κενών χώρων έχουν φθάσει φέτος σε υψηλά δύο δεκαετιών στο Λονδίνο και σε μεγάλες πόλεις των ΗΠΑ, καθώς οι εταιρείες μειώνουν τους χώρους γραφείων τους.

Η WeWork, η οποία παρέχει 900.000 γραφεία σε πελάτες σε περισσότερες από 700 τοποθεσίες παγκοσμίως, βρισκόταν ήδη σε συζητήσεις για την επαναδιαπραγμάτευση πολλών από τις μισθώσεις της. Στο πλαίσιο της κατάθεσης του κεφαλαίου 11 στο Ομοσπονδιακό Δικαστήριο του Νιου Τζέρσεϊ αργά τη Δευτέρα, η εταιρεία ζήτησε άδεια για να καταργήσει 69 μισθώσεις στις ΗΠΑ και τον Καναδά - συμπεριλαμβανομένων περίπου 40 τοποθεσιών στη Νέα Υόρκη.

Η απώλεια ενοικίων από την αποχώρηση της WeWork θα σφυρηλατήσει την αξία των κτηρίων που αφήνει πίσω της. Οι αξίες των γραφείων προβλέπεται ήδη να μειωθούν κατά περίπου 50% κατά μέσο όρο σε πόλεις όπως το Σαν Φρανσίσκο και η Νέα Υόρκη τα επόμενα τρία χρόνια σε σύγκριση με τα επίπεδα του 2019, σύμφωνα με τη συμβουλευτική εταιρεία Capital Economics.

Οι διεθνείς τοποθεσίες της δεν αποτελούν μέρος της αναδιάρθρωσης, αλλά παρ' όλα αυτά έχουν υποστεί αναστάτωση.

Η WeWork δήλωσε την Τρίτη ότι από τον Οκτώβριο παρακράτησε 78 εκατ. δολάρια σε ενοίκια που οφείλονται σε ιδιοκτήτες στις ΗΠΑ και διεθνώς. Ο ιδιοκτήτης Helical δήλωσε την περασμένη εβδομάδα ότι έλυσε τις μισθώσεις της WeWork για έξι ορόφους στην Old Street του Λονδίνου για «μη καταβολή ενοικίου». Οι εταιρείες κατέληξαν σε βραχυπρόθεσμη συμφωνία για την επανακατάληψη του χώρου αφού η WeWork κατέβαλε το ενοίκιο και τα τέλη.

Η διαδικασία απεμπλοκής από ανεπιθύμητες μισθώσεις θα περιλαμβάνει πιθανότατα τουλάχιστον κάποιες δικαστικές μάχες. Στην αίτηση πτώχευσης της WeWork απαριθμούνται αρκετές απαιτήσεις πολλών εκατομμυρίων δολαρίων για καθυστερούμενα ενοίκια ή τέλη ακύρωσης μισθώσεων, αρκετές από τις οποίες αμφισβητεί.

Παρ' όλα αυτά, στελέχη και αναλυτές ακινήτων αναμένουν ότι ο άμεσος αντίκτυπος της WeWork στην ευρύτερη αγορά γραφείων θα είναι περιορισμένος.

Η εταιρεία δεδομένων ακινήτων CoStar δήλωσε ότι η απόσυρση της WeWork αποτελεί «σημαντικό κίνδυνο» για συγκεκριμένους ιδιοκτήτες, αλλά το αποτύπωμά της είναι «ακόμα αρκετά μικρό σε σχέση με την αγορά στο σύνολό της». Η WeWork αντιπροσωπεύει το 0,73% της πληρότητας στη Νέα Υόρκη και λιγότερο από μισό τοις εκατό στο Σαν Φρανσίσκο και τη Βοστώνη, δήλωσε η CoStar.

«Αυτά είναι κάρβουνα γύρω από την άκρη της φωτιάς», δήλωσε ο Dixon της IWG. Η IWG, η οποία διαχειρίζεται 3.455 τοποθεσίες παγκοσμίως με εμπορικά σήματα όπως η Regus και η Spaces, είχε ήδη αναλάβει «έναν αρκετά σημαντικό αριθμό WeWorks» και θα επιδιώξει να εξασφαλίσει περισσότερα», πρόσθεσε.

Η επόμενη μέρα για τον κλάδο

Ο Χοντάρι, διευθύνων σύμβουλος της Industrious, λέει ότι ορισμένες από τις εμβληματικές τοποθεσίες της WeWork θα είναι πολύ μεγάλες για να τις αναλάβουν άλλες εταιρείες, αλλά οι περισσότερες πιθανότατα θα απορροφηθούν. «Αυτό θα μοιάζει με το πώς λειτουργεί η ξενοδοχειακή βιομηχανία. Όταν ένα Marriott δεν αποδίδει, γίνεται Hyatt», δήλωσε. «Αυτά δεν πρόκειται να καταστραφούν όλα, απλώς θα διοικούνται από κάποιον άλλον».

Ο Καλ Λι, ο οποίος συμβουλεύει σχετικά με τους ευέλικτους χώρους εργασίας στο κτηματομεσιτικό γραφείο Savills, δήλωσε ότι «είχε τηλεφωνήματα από επιχειρηματίες όλη αυτή την εβδομάδα και όλη την προηγούμενη εβδομάδα που ήθελαν να πάρουν όλους τους χώρους του WeWork που επιστρέφουν στην αγορά».

Ο Λι τόνισε ότι η WeWork υπήρξε «πρωτοπόρος», αλλά «ο τρόπος με τον οποίο επεκτάθηκε και το μοντέλο που χρησιμοποίησε για να επεκταθεί, προκάλεσε τελικά αυτό το πρόβλημα».

Άλλοι πάροχοι χρησιμοποιούν διαφορετικά επιχειρηματικά μοντέλα που υποστηρίζουν ότι είναι πιο βιώσιμα. Επιθυμούν να αποφύγουν τις ακριβές, μακροχρόνιες μισθώσεις που παρέσυραν την εταιρεία που ίδρυσε ο επιχειρηματίας Άνταμ Νόιμαν.

Τα συμβόλαια αυτά άφησαν την WeWork στο έλεος των πληρωμών ενοικίου, ακόμη και όταν ο αριθμός των πελατών που χρησιμοποιούσαν τους χώρους της έπεσε κατακόρυφα κατά τη διάρκεια της πανδημίας της Covid-19. Η WeWork δήλωσε ότι οι αριθμοί πληρότητας είχαν ανακάμψει στο 75% το 2022, από 45% το 2020.

Η «μεγάλη αλλαγή» ήταν ότι οι ανταγωνιστές της ευέλικτης εργασίας «δεν έπαιρναν αυτές [τις τοποθεσίες] με πλήρη μίσθωση της αγοράς... Άλλαξαν το επιχειρηματικό τους μοντέλο για να αναγνωρίσουν, ότι προκειμένου να αποκτήσουν κλίμακα... η μακροχρόνια μίσθωση δεν είναι τόσο βιώσιμη όσο οι συμφωνίες διαχείρισης και οι κοινοπραξίες», πρόσθεσε ο Lee της Savills.

Στο πλαίσιο αυτών των συμφωνιών σύμπραξης ή διαχείρισης, οι ιδιοκτήτες αναθέτουν ουσιαστικά τη λειτουργία των χώρων γραφείων σε εταιρείες ευέλικτων χώρων εργασίας.

Η ευρύτερη αγορά γραφείων κατακλύζεται επίσης από φθηνό χώρο που διατίθεται προς υπενοικίαση από εταιρείες που επιθυμούν να μειώσουν τις δαπάνες τους. Η Τόλεϊ της WeWork κατηγόρησε εν μέρει «τις πρωτοφανείς τιμές και σε σημαντικό όγκο» των μεταχειρισμένων χώρων για τα δεινά της εταιρείας.

«Εμπλεκόμενη με πολλές... μη βιώσιμες μισθώσεις, το υφιστάμενο επιχειρηματικό μοντέλο της WeWork είναι όλο και πιο δύσκολο να διατηρηθεί και πρέπει να ανατιμηθεί, ώστε να ευθυγραμμιστεί με την τρέχουσα αγορά ακινήτων», δήλωσε.

Η The Office Group, η επιχείρηση ευέλικτων χώρων εργασίας που ανήκει από κοινού στην Blackstone, έχει παραδοσιακά στην ιδιοκτησία της τα γραφεία της, αλλά ο διευθύνων σύμβουλος, Ενρίκο Σάνα, ανέφερε ότι έχει «έναν αυξανόμενο αριθμό συμφωνιών διαχείρισης».

Ακόμη και με νέα επιχειρηματικά μοντέλα, οι μάρκες ευέλικτων γραφείων αντιμετωπίζουν προκλήσεις.

	© The Financial Times Limited [2023]. All Rights Reserved. FT and Financial Times are trademarks of the Financial Times Limited Not to be redistributed, copied or modified in any way. politis.com.cy is solely responsible for providing this translation and the Financial Times Limited does not accept any liability for the accuracy or quality of the translation.