Έτσι θα προστατεύονται οι αγοραστές ακινήτων από αναξιόπιστους πωλητές

Με την παράκληση να ψηφιστεί το ταχύτερο δυνατό, κατατέθηκε χθες στη Βουλή για ψήφιση το νομοσχέδιο που ετοιμάστηκε από τα Υπουργεία Εσωτερικών και Οικονομικών και στοχεύει στην αποφυγή δημιουργίας νέων εγκλωβισμένων αγοραστών. Το σοβαρό αυτό πρόβλημα με τους εγκλωβισμένους αγοραστές υφίσταται και συνεχίζει να ταλαιπωρεί χιλιάδες πολίτες, Κύπριους και αλλοδαπούς, στους οποίους, χωρίς να ευθύνονται και ενώ έχουν εκπληρώσει πλήρως τις συμβατικές τους υποχρεώσεις έναντι επιχειρηματιών ανάπτυξης γης, εργοληπτικών εταιρειών και εργολάβων, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί το ακίνητο επ’ ονόματί τους λόγω της ύπαρξης εμπράγματων βαρών. Με το νομοσχέδιο τροποποιείται η κείμενη νομοθεσία, έτσι ώστε να διασφαλίζεται εκ των προτέρων ότι η μεταβίβαση υποθηκευμένης ακίνητης ιδιοκτησίας σε αγοραστή θα εκτελείται μόλις ο αγοραστής εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις έναντι του πωλητή. Ακόμη και στην περίπτωση που θα παρατηρείται εσκεμμένη κωλυσιεργία από πλευράς τραπεζών να απαλλάξουν τα ακίνητα από τις υποθήκες που τα επιβαρύνουν, το νομοσχέδιο δίνει την εξουσία στον διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου να προχωρεί στην έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας. Με την προτεινόμενη αυτή ρύθμιση, η μεταβίβαση των τίτλων ιδιοκτησίας θα γίνεται με γοργούς ρυθμούς και χωρίς προβλήματα. Παράλληλα, θα ενδυναμωθεί η αγορά ακινήτων, καθώς με την ψήφιση του υπό αναφορά νομοσχεδίου, θα διασφαλίζονται στον απόλυτο βαθμό τα συμφέροντα των αγοραστών ακίνητης περιουσίας, φυσικών και νομικών προσώπων, καθώς και των επαγγελματιών του κλάδου.

Το νομοσχέδιο τιτλοφορείται ως «O περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 2022» και έλαβε την τελική του μορφή μετά και την ενσωμάτωση εισηγήσεων των βασικών εμπλεκομένων φορέων, όπως είναι οι Σύνδεσμοι Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Μεγάλων Αναπτύξεων, ο Σύνδεσμος Τραπεζών, η Κεντρική Τράπεζα, η Παγκύπρια Ένωση Καταναλωτών και Ποιότητας Ζωής, ο Σύνδεσμος Προστασίας Καταναλωτών κ.ά.

Τι αλλάζει

Με το προτεινόμενο νομοσχέδιο, επέρχονται οι εξής αλλαγές που αφορούν τις αγοραπωλησίες ακινήτων:

1 Η κατάθεση σύμβασης πώλησης δεν θα γίνεται αποδεκτή όταν η ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης βαρύνεται με εμπράγματο βάρος ή ο ιδιοκτήτης της ακίνητης ιδιοκτησίας τελεί υπό απαγόρευση.

2 Σε περίπτωση που το εμπράγματο βάρος το οποίο επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο σύμβασης πώλησης είναι ήδη κατατεθειμένη υποθήκη, η κατάθεση της σύμβασης θα γίνεται αποδεκτή από το αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, μόνο στην περίπτωση που η σύμβαση πώλησης θα συνοδεύεται από έγγραφη δήλωση –που περιλαμβάνεται στα παραρτήματα του νομοσχεδίου- έκαστου ενυπόθηκου δανειστή (τράπεζας) και πωλητή, για την οποία ο αγοραστής ενυπογράφως θα δηλώνει ότι έλαβε γνώση.

3 Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του περί Συμβάσεων Νόμου, ο πωλητής θα έχει υποχρέωση να περιλαμβάνει ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας και το πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου, το οποίο θα πρέπει να φέρει την ίδια ημερομηνία με τη σύμβαση πώλησης.

4 Ο αγοραστής καταθέτει στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή ολόκληρο το ποσό της σύμβασης πώλησης και ο ενυπόθηκος δανειστής (τράπεζα) υποχρεούται να το αποδεχτεί. Σε περίπτωση που ο πωλητής έλαβε προκαταβολή από τον αγοραστή, αυτή θα κατατίθεται από τον πωλητή στον εν λόγω τραπεζικό λογαριασμό.

5 Νοουμένου ότι θα καταβληθεί το ποσό της σύμβασης πώλησης στον τραπεζικό λογαριασμό που διατηρεί ο πωλητής στον ενυπόθηκο δανειστή, τότε, ο ενυπόθηκος δανειστής, δηλαδή η τράπεζα, θα έχει την υποχρέωση να απαλλάξει/εξαλείψει την υποθήκη από το ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης. Το ακίνητο θα μπορεί να μεταβιβαστεί επ' ονόματι του αγοραστή, ελεύθερο παντός εμπράγματου βάρους ή απαγόρευσης.

6 Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής παραλείψει να απαλλάξει το ακίνητο από την υποθήκη, τότε, ο διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας έχει την εξουσία να μεταβιβάζει το αντικείμενο της σύμβασης επ' ονόματι του αγοραστή, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη που δυνατό να επιβαρύνουν την ακίνητη ιδιοκτησία ή απαγορεύσεις που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη της ακίνητης ιδιοκτησίας και τα οποία ακολουθούν κατά προτεραιότητα τη σύμβαση πώλησης.

7 Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης στην περίπτωση που πριν από την κατάθεση της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη που επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης, εφόσον ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής έχει καταβάλει ολόκληρο το ποσό για την αγορά του ακινήτου.

Ψήφιση έως τα τέλη του χρόνου

Μετά τις πολλές προσπάθειες που καταβλήθηκαν από την Κυπριακή Δημοκρατία για υλοποίηση της μνημονιακής της υποχρέωσης να βρει λύση στο θέμα των εγκλωβισμένων αγοραστών χωρίς, όμως, να επιτευχθεί μέχρι και σήμερα το επιθυμητό αποτέλεσμα, το θέμα της μεταβίβασης των τίτλων ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας συμπεριλήφθηκε στο Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας της ΕΕ ως μεταρρύθμιση, με σκοπό την αντιμετώπιση των ανεπαρκειών του συστήματος τίτλων ιδιοκτησίας. Η Κυπριακή Δημοκρατία δεσμεύτηκε να τροποποιήσει τον υφιστάμενο νόμο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) με σκοπό να διασφαλίζονται εκ των προτέρων τα συμφέροντα των αγοραστών. Το νομοσχέδιο που κατατέθηκε χθες στη Βουλή για τροποποίηση της κείμενης νομοθεσίας θα πρέπει να ψηφιστεί σε νόμο μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022. Τονίζεται ότι η εκταμίευση των πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την έγκαιρη επίτευξη όλων των στόχων και οροσήμων που έχουν τεθεί για κάθε μία από τις επενδύσεις και μεταρρυθμίσεις του σχεδίου. Σε περίπτωση, δηλαδή, που το νομοσχέδιο δεν ψηφιστεί έως τα τέλη του χρόνου, θα θέσει σε κίνδυνο το όλο εγχείρημα.

Δέον να σημειωθεί ότι η Βουλή θα αναστείλει τις εργασίες της περί τα τέλη Δεκεμβρίου, αμέσως μετά την ψήφιση του κρατικού προϋπολογισμού του 2023 και θα επανέλθει μετά τις προεδρικές εκλογές, δηλαδή, περί τα μέσα Φεβρουαρίου του 2023.