Φόρμα αναζήτησης

Ο Θεσμός του Εμπιστεύματος και η εγγραφή του στο κτηματολόγιο

Του Παναγιώτη Γ. Κυπριανού

Λέγοντας εμπίστευμα ή καταπίστευμα (trust) εννοούμε εκείνη τη συμφωνία με βάση την οποία ένα άτομο μεταφέρει περιουσιακά στοιχεία σε ένα άλλο πρόσωπο που με την σειρά του συμφωνεί να τα κρατά και/ή να τα διαχειρίζεται προς όφελος άλλου προσώπου. Τα τρία (3) αυτά μέρη της συμφωνίας εμπιστεύματος καλούνται, Εμπιστευματοπάροχος, εμπιστευματοδόχος και δικαιούχος αντίστοιχα.

Το Άρθρο 65ΙΕ Κεφ. 224, αναφέρει ότι εμπίστευμα που αφορά ακίνητη ιδιοκτησία δεν θεωρείται έγκυρο, εκτός αν αυτό ιδρύεται με έγγραφο (trust deed) υπογραμμένο από το πρόσωπο που δικαιούται εις τούτο ή με διαθήκη. Το ίδιο άρθρο προνοεί ότι το Ιδρυτικό Έγγραφο του εμπιστεύματος ή η διαθήκη, καταχωρείται στο Μητρώο Εγγραφής του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου. Από τη γραμματική ερμηνεία των ως άνω λεχθέντων, φαίνεται ότι αποκλείεται η δημιουργία εμπιστευμάτων δυνάμει του δικαίου της επιείκειας. Ωστόσο το Ανώτατο Δικαστήριο πολλάκις αναγνώρισε την δυνατότητα δημιουργίας αποληγόντων ή εξ επαγωγής εμπιστευμάτων σε σχέση με ακίνητη ιδιοκτησία. Την αρχή έκανε ο Κύριος Πικής στην  υπόθεση Odysseos v. Pieris Estates and Others (1982) 1 C.L.R. 557, ενώ ακολούθησαν αρκετές άλλες υποθέσεις όπου υιοθέτησαν την εν λόγω προσέγγιση.

Όπως έχει αναφερθεί, το ιδρυτικό έγγραφο εμπιστεύματος καταχωρείται στο μητρώο του αρμόδιου επαρχιακού κτηματολογίου και δύναται είτε ταυτόχρονα είτε σε δεύτερο χρόνο να γίνει μεταβίβαση του επίμαχου ακινήτου από τον εμπιστευματοπάροχο στον εμπιστευματοδόχο. Εδώ ακριβώς γεννάται το ερώτημα εάν στον τίτλο ιδιοκτησίας θα αναγράφεται ότι ο ιδιοκτήτης κατέχει το ακίνητο υπό την ιδιότητα του ως εμπιστευματοδόχος η όχι. Το θέμα ξεκαθάρισε στην υπόθεση Dalfilia Limited κ.α. ν. Διευθυντής Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Έφεση/Αίτηση Αρ. 235/2017, 18/12/2017. Σύμφωνα με τα γεγονότα της εν λόγω υπόθεσης,  οι Εφεσείοντες, ίδρυσαν εμπίστευμα το οποίο ενέγραψαν στο Κτηματολόγιο ενώ την ίδια ημέρα κατέθεσαν δήλωση μεταβίβασης σε σχέση με επτά ακίνητα. Οι τίτλοι ιδιοκτησίας που εκδόθηκαν έφεραν το όνομα της νέας ιδιοκτήτριας εταιρείας με την επισήμανση ότι έχει την ιδιότητα του εμπιστευματοδόχου και έτσι οι εφεσείοντες άσκησαν αίτηση-έφεση.

Σύμφωνα με τον Διευθυντή του κτηματολογίου, αν τα πιστοποιητικά εγγραφής ανέφεραν μόνο το όνομα του νέου ιδιοκτήτη θα ήταν πολύ πιθανόν να υπάρξει σύγχυση αναφορικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου αφού δεν καταχωρείται οποιαδήποτε σημείωση στο μηχανογραφημένο σύστημα του κτηματολογίου.

Οι εφεσείοντες επικαλέστηκαν τα άρθρα 2 και 16 του Ν.9/1965 για την ερμηνεία του όρου «δικαιοδόχος» και το άρθρο 2 του περί ερμηνείας νόμου για την έννοια του όρου «πρόσωπο».

Το Δικαστήριο τελικά αποφάσισε ότι δεν νοείται εγγραφή στο όνομα προσώπου με αναφορά σε συγκεκριμένη ιδιότητα ή περιγραφή. Περαιτέρω, αναφορικά με την ανησυχία που εξέφρασε ο Διευθυντής, τονίστηκε ότι δεν προκύπτει οποιοσδήποτε ρόλος στον Διευθυντή να ενεργεί προς τη διασφάλιση των συμφερόντων των συμβαλλόμενων μερών σε ένα εμπίστευμα. Ο διαθέτης της περιουσίας στην προκειμένη περίπτωση εμπιστεύεται τον εμπιστευματοδόχο και ο τελευταίος επωμίζεται τις ευθύνες που η νομοθεσία εναποθέτει σε κάθε επίτροπο εμπιστεύματος.

Ως εκ των ανωτέρω, το Δικαστήριο εξέδωσε Διάταγμα με το οποίο ακυρώνεται η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου να εγγράψει τις ακίνητες ιδιοκτησίες που αναφέρονται στην Αίτηση-Έφεση ενώ διέταξε το Διευθυντή όπως εγγράψει τις ακίνητες ιδιοκτησίες που αναφέρονται στην Αίτηση-Έφεση στο όνομα της δικαιοδόχου εταιρείας και εκδώσει σχετικούς τίτλους ιδιοκτησίας στο όνομα αυτό χωρίς αναφορά σε συγκεκριμένη ιδιότητα.

Δικηγόρος-Νομικός Σύμβουλος.