Φόρμα αναζήτησης

Μεταβίβαση Ακίνητης Ιδιοκτησίας

Του Παναγιώτη Κυπριανού

Αδιαφιλονίκητα, η αγορά της ακίνητης ιδιοκτησίας ανθίζει και οι μεταβιβάσεις δωρεάς αλλά και πώλησης από ημεδαπούς ευρωπαίους και αλλοδαπούς παρουσιάζουν αύξηση. Άλλωστε, στην Κύπρο, διαχρονικά η ιδιοκτησία ακινήτων ήταν άρρηκτα συνδεδεμένη με το πλούτο. Το παρόν άρθρο, σκοπεύει με τρόπο απλό και κατανοητό να επιλύσει ερωτήματα που προκύπτουν επί καθημερινής βάσης, αναφορικά με την μεταβίβαση της ακίνητης ιδιοκτησίας στη Κύπρο. Πιο ειδικά, αναφέρεται στη διαδικασία μεταβίβασης, στο νομικό αποτέλεσμα της μεταβίβασης, καθώς και στο ένδικο μέσο προς αμφισβήτηση της διαδικασίας μεταβίβασης.

Κύρια πηγή δικαίου αποτελεί ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965 (9/1965), ο οποίος έχει αρκετές τροποποιήσεις στο παλμαρέ του με τελευταίες τις πολυσυζητημένες τροποποιήσεις του 2019 σε σχέση με τις εκποιήσεις.

Για να μεταβιβαστεί ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να συμπληρωθεί δεόντως το έντυπο Ν270 του κτηματολογίου και αυτό πρέπει να συνοδεύεται από:

 i.        Πιστοποιητικό εγγραφής ακινήτου(τίτλος ιδιοκτησίας)

ii.        Απαλλαγή από το φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας(για τον σκοπό αυτό πρέπει να  συμπληρωθεί το Έντυπο Ν313)

iii.        Απαλλαγή από Δημοτική ή Κοινοτική Αρχή.

iv.        Βεβαίωση εξοφλήσεως από το Συμβούλιο Αποχετεύσεων

v.        Εξόφληση κεφαλαιουχικών κερδών (μόνο αν η μεταβίβαση είναι δυνάμει πώλησης. (Έντυπο ΤΦ401)

Πέραν από τα πιο πάνω σημεία, εάν η μεταβίβαση γίνεται με αντιπροσώπους δυνάμει του άρθρου 10 Ν.9/65, πρέπει να εσωκλείονται και τα πληρεξούσια έγγραφα δεόντως υπογεγραμμένα, χαρτοσημασμένα και πιστοποιημένα από πιστοποιών υπάλληλο. Περαιτέρω, ενδεχομένως το υπό μεταβίβαση ακίνητο να είναι υποκείμενο σε υποθήκη ή να είναι επιβαρυμένο με μέμο. Τα πιο πάνω συνιστούν εκ πρώτης όψεως εμπόδιο στη μεταβίβαση αφού αποτελούν εμπράγματο βάρος και το άρθρο 12 Ν 9/65 απαγορεύει τη μεταβίβαση. Όμως, η υποθήκη αποτελεί εξαίρεση αφού το άρθρο 31 Ν 9/65  επιτρέπει την μεταβίβαση προσκομίζοντας βέβαια υποθηκευτήριο και αφού πρώτα θέσει την υπογραφή του ο δικαιοδόχος ότι έλαβε γνώση της υφιστάμενης υποθήκης σε σχετική αίτηση. Ουσιαστικά το υποθηκευτήριο μαρτυρεί τη συγκατάθεση του τραπεζικού ιδρύματος να μεταβιβαστεί το ακίνητο και να παραμείνει υπό το βάρος της υποθήκης.

Πέραν από τις ως άνω χρήσιμες πληροφορίες για την διαδικασία μεταβίβασης, νοείται ότι ο δικαιοπάροχος (αυτός που μεταβιβάζει) πρέπει να είναι ο εγγεγραμμένος κύριος του ακινήτου. Χαρακτηριστική είναι η απόφαση Ayios Antronicos Development Co Ltd v. The Republic, (1985) 3 CLR 2362

Στην υπόθεση αυτή τονίστηκε ότι τo άρθρο 4 του ΚΕΦ 224 εξαιρεί την εφαρμογή των αρχών του κοινοδικαίου και της επιείκειας και επομένως δεν έγινε δεκτός ο ισχυρισμός των εφεσείοντων ότι με τη σύμβαση πώλησης απέκτησαν κυριότητα και δικαιούντο να την διαθέσουν σε τρίτους.

Δυνάμει του άρθρου 20 Ν 9/65, από τη στιγμή της υποβολής της δήλωσης μεταβίβασης ο δικαιοδόχος δύναται να κατέχει το ακίνητο. Κάθε δήλωση μεταβίβασης περιέχει σιωπηρό όρο ότι ο δικαιοπάροχος μπορεί να το μεταβιβάσει και ο δικαιοδόχος δικαιούται να το καρπούται ανενόχλητα από επέμβαση του δικαιοπάροχου, εάν βέβαια δεν υπάρχει αντίθετη πρόβλεψη στη συμφωνία των μερών. Εξάλλου, σύμφωνα με το άρθρο 19 Ν 9/65 ως ημερομηνία μεταβίβασης θεωρείται η μέρα κατά την οποία γίνεται αποδεκτή η δήλωση μεταβίβασης με την επιφύλαξη ότι θα καταβληθούν τα μεταβιβαστικά τέλη και πως ο Διευθυντής του κτηματολογίου ασκώντας τη διακριτική του ευχέρεια δυνάμει των άρθρων 13 και 14 θα συναινέσει στην αποδοχή της μεταβίβασης. Εάν ο Διευθυντής του κτηματολογίου δεν συναινέσει τότε κανένα εμπράγματο δικαίωμα δεν δημιουργείται αφού το άρθρο 40 Ν 9/65 ρητά ορίζει ότι δεν αποκτάται εμπράγματο δικαίωμα εκτός αν εγγραφεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο.

Τέλος, το άρθρο 51 του αναφερόμενου νομοθετήματος, προβλέπει δικαίωμα προσφυγής εναντίον του διευθυντή στα πλαίσια της διαδικασίας μεταβίβασης. Το δικονομικό πλαίσιο παρέχεται από τους κανονισμούς ακίνητης ιδιοκτησίας του 1956 και για να υπάρχει δυνατότητα επίκλησης του ένδικου μέσου πρέπει να τηρούνται κάποιες προϋποθέσεις:

  1. Πρέπει να πρόκειται για παραπονούμενο πρόσωπο με έννομο συμφέρων. Στην απόφαση PEYIOTIS ν. POLEMIDIS (1982) 1 CLR 442 τονίστηκε ότι η ερμηνεία που δίνεται είναι η ίδια με αυτή του προσώπου έχων έννομο συμφέρον κατά το διοικητικό δίκαιο.
  2. Η προσβαλλόμενη απόφαση και/ή ειδοποίηση του Διευθυντή πρέπει να προβλέπεται από το Ν. 9/65
  • Πρέπει να ασκηθεί εντός προθεσμίας 30 ημερών από την ημέρα κοινοποίησης στο παραποιούμενο πρόσωπο
  • Δικηγόρος .

 

Οι ιδιοκτήτες της ιστοσελίδας www.politis.com.cy διατηρούν το δικαίωμα να αφαιρούν σχόλια αναγνωστών, δυσφημιστικού και/ή υβριστικού περιεχομένου, ή/και σχόλια που μπορούν να εκληφθεί ότι υποκινούν το μίσος/τον ρατσισμό ή που παραβιάζουν οποιαδήποτε άλλη νομοθεσία. Οι συντάκτες των σχολίων αυτών ευθύνονται προσωπικά για την δημοσίευση τους. Αν κάποιος αναγνώστης/συντάκτης σχολίου, το οποίο αφαιρείται, θεωρεί ότι έχει στοιχεία που αποδεικνύουν το αληθές του περιεχομένου του, μπορεί να τα αποστείλει στην διεύθυνση της ιστοσελίδας για να διερευνηθούν.