Δυσλειτουργικό το νομοσχέδιο για τις κοινόκτητες οικοδομές

Του Γιαννάκη Παπαϊωάννου*

Ο σκοπός του προτεινόμενου Νομοσχεδίου, ο ΠΕΡΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΩΝ ΟΙΚΟΔΟΜΩΝ ΚΑΙ ΣΥΝΑΦΩΝ ΘΕΜΑΤΩΝ ΝΟΜΟΣ ΤΟΥ 2023, είναι η διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών. Αυτό θα γίνει από νέα Υπηρεσία που θα δημιουργηθεί. Από επίσημα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, υπάρχουν περίπου 30000 κοινόκτητες οικοδομές, που αποτελούνται από 200000 μονάδες, όπου διαβιεί ο μίσος πληθυσμός της Κύπρου.

Ο συντάκτης του συγκεκριμένου Νομοσχέδιου είναι το Υπουργείο Εσωτερικών, με σημαντική συμβολή από την Επίτροπο Νομοθεσίας, με νομοτεχνικό έλεγχο από τη Νομική Υπηρεσία. Το Νομοσχέδιο κατατέθηκε στη Βουλή στις 21-09-2023 και ευρίσκεται σήμερα στη Κοινοβουλευτική Επιτροπή Εσωτερικών. Το Νομοσχέδιο δημιουργήθηκε ως αντικατάσταση άλλου Νομοσχεδίου που συντάχθηκε από βουλευτές και που είχε κατατεθεί στις 13-09-2019.

Όπως φαίνεται από τις ακόλουθες επισημάνσεις, το προτεινόμενο Νομοσχέδιο, θα προκαλέσει πολλά προβλήματα.

Απουσία αυτοματοποίησης: Με περίπου 250000 οντότητες να ανταλλάσσουν πληροφορίες, η αυτοματοποίηση είναι μονόδρομος. Στο Νομοσχέδιο δεν γίνεται οποιαδήποτε αναφορά για αυτοματοποίηση. Αντίθετα, υπάρχει ρητή αναφορά ότι οι νέες Υπηρεσίες θα αποφασίσουν τον τρόπο που θα υλοποιήσουν τις διαδικασίες, με την κάθε Υπηρεσία να μπορεί να προχωρήσει με τον τρόπο που θέλει, ίσως με χαρτί και μολύβι.

Εγγραφή κοινόκτητων οικοδομών: Ως τρανταχτό παράδειγμα της επιφανειακής αντιμετώπισης, είναι το γεγονός ότι το Νομοσχέδιο λανθασμένα αναφέρει ότι η νέα Υπηρεσία, είναι αρμόδια για την εγγραφή των κοινόκτητων οικοδομών, ρόλος που παραμένει στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

Νομιμότητα Διαχειριστικών Επιτροπών: Η εξακρίβωση της νομιμότητας της Διαχειριστικής Επιτροπής είναι ακρογωνιαίος λίθος για το σύστημα. Η λήψη απόφασης από παράνομη Διαχειριστική Επιτροπή θα συμπαρασύρει μελλοντικές αποφάσεις για τα επόμενα χρόνια. Η εξακρίβωση δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 2-3 εβδομάδες.

Μόνο ιδιοκτήτες στη Διαχειριστική Επιτροπή: Αυτή η πρόνοια πρέπει να αφαιρεθεί. Η ιδιοκτησία μονάδας δεν είναι προσόν για τη διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. Η Διαχειριστική Επιτροπή πρέπει να αποτελείται από άτομα που είναι γνώστες της Νομοθεσίας και είναι σε θέση να εφαρμόσουν την Νομοθεσία. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να απουσιάζει στο εξωτερικό, να μην έχει τις απαιτούμενες γνώσεις, να μην θέλει να εμπλακεί προσωπικά.

Απουσία αποτρεπτικών ποινών: Δεν υπάρχουν αποτρεπτικές ποινές και δεν υπάρχει η αναλογικότητα στις ποινές. Η παράνομη οικοδομική εργασία φέρει χρηματική ποινή είναι €3000, ενώ οφειλή κοινοχρήστων φέρει ποινή φυλάκισης μέχρι 6 μήνες και χρηματική ποινή €5000. Είναι προτιμητέα η χρηματική οφειλή, από την παράνομη οικοδομική ενέργεια που δυνατόν να επηρεάσει την στατική επάρκεια της οικοδομής. Η προβλεπόμενη εμπλοκή του Γενικού Εισαγγελέα θα προκαλέσει περαιτέρω καθυστέρηση.

Ασφάλιση: Το προτεινόμενο Νομοσχέδιο προβλέπει υποχρεωτική ασφάλιση για σεισμό και πλημύρα, όμως τα κτήρια πριν από το 1990 δεν έχουν Πιστοποιητικό Αντισεισμικότητας και δεν μπορούν να ασφαλιστούν έναντι σεισμού. Επίσης, η ύπαρξη έστω και μιας μεταλλικής σωλήνας μπορεί να εμποδίσει την ασφάλιση για πλημύρα.

Συμπεράσματα: Τα μεγαλύτερα προβλήματα σε κοινόκτητες οικοδομές δημιουργούνται από τις Πολεοδομικές αρχές, Οικοδομικές αρχές και την Αστυνομία, που δεν σέβονται τα δικαιώματα των ιδιοκτητών μονάδων σε κοινότητες οικοδομές. Τα παραδείγματα άπειρα και δυστυχώς αυτό δεν θα αλλάξει με τη δημιουργία των νέων Υπηρεσιών. Αν ο σκοπός του κράτους είναι η εύρυθμη λειτουργία των κοινόκτητων οικοδομών, τότε η μόνη λύση είναι η πλήρης αυτοματοποίηση, όπου δεν θα υπεισέρχεται η υποκειμενική αντιμετώπιση προβλημάτων, που πολλές φορές διοικείται από προσωπικά συμφέροντα.

Βραχυπρόθεσμα, η υφιστάμενη Νομοθεσία μπορεί να δουλέψει με ορισμένες αλλαγές. Μακροπρόθεσμα, πρέπει να συνταχθεί ένα σωστό Νομοσχέδιο από άτομα που γνωρίζουν το αντικείμενο και έχουν αντίληψη της δυνατότητας της τεχνολογίας. Η σύνταξη του Νομοσχεδίου δεν πρέπει να πάρει περισσότερο από ένα μήνα. Η αναγκαία υποδομή θα πάρει περισσότερο χρόνο.

Η ταπεινή έκκληση προς τη Βουλή είναι να απορρίψουν αμέσως το Νομοσχέδιο, ώστε να σταματήσει η απραξία πολλών ετών, με τη δικαιολογία ότι το νέο Νομοσχέδιο θα λύσει τα προβλήματα.

*Σύμβουλος Επιχειρήσεων και Προγραμματιστής