Το πληθυσμιακό μπουμ προκαλεί ράλι στις τιμές

Μια πόλη στο μέγεθος της Λάρνακας έχει προστεθεί στον πληθυσμό της Κύπρου τον τελευταίο χρόνο, επηρεάζοντας άμεσα την εγχώρια αγορά οικιστικών ακινήτων, καθιστώντας δυσχερέστερη την αναζήτηση στέγης. Η μαζική άφιξη προσφύγων λόγω του πολέμου στην Ουκρανία και εργαζομένων από το εξωτερικό στηρίζει την ανάπτυξη της οικονομίας, αλλά λόγω της αδυναμίας της προσφοράς να καλύψει την αυξημένη ζήτηση, οι τιμές ωθούνται προς τα πάνω σε ένα περιβάλλον πληθωριστικών πιέσεων (που αυξάνει το κατασκευαστικό κόστος) και αυξημένου κόστους δανεισμού.

Ο Παύλος Λοΐζου, διευθύνων σύμβουλος της Ask WiRE, σχολιάζοντας στην εκπομπή «Show me the money» του «Πολίτη 107,6 & 97,6» τα αποτελέσματα του «Ask WiRE Index Q4 2022», τα οποία δείχνουν σημαντική αύξηση στις τιμές αγοράς και ενοικίασης διαμερισμάτων, τονίζει ότι «οι πληθυσμιακές ροές λόγω μετανάστευσης κατά τη διάρκεια του 2022 και η αυξημένη ζήτηση τα τελευταία δύο χρόνια συνεχίζει να οδηγεί την αγορά κατοικιών».

Ο κ. Λοΐζου εξηγεί ότι «από τον Ιούλιο που ξεκίνησε η άνοδος των επιτοκίων από την ΕΚΤ, έχει παρατηρηθεί μια μείωση του ενδιαφέροντος για αγορά κατοικίας και για στεγαστικά δάνεια, αλλά δεν έχουμε δει μείωση σε ό,τι αφορά τις τιμές. Οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια έχουν αυξηθεί».

Ακούστε όσα είπε ο Παύλος Λοΐζου στην εκπομπή «Show me the money» του «Πολίτη 107,6 & 97,6»:

Το άλμα

Βασικός συντελεστής της διατήρησης των τιμών σε ανοδική τροχιά είναι η αύξηση του πληθυσμού.

Σημειώνεται ότι η απογραφή του 2021 έδειξε ότι ο πληθυσμός της Κύπρου έχει αυξηθεί κατά 85.000 σε σχέση με το 2011 και έκτοτε στον πληθυσμό έχουν προστεθεί 14.000 πρόσφυγες από την Ουκρανία, 12.500 εργαζόμενοι από τρίτες χώρες που έχουν λάβει άδειες παραμονής στο πλαίσιο της πολιτικής προσέλκυσης - μετεγκατάστασης εταιρειών, 150 ψηφιακοί νομάδες (έχουν λάβει τη σχετική βίζα), και ένας αδιευκρίνιστος αριθμός (εκτιμώνται σε 6.000 έως 8.000) Ρώσων και Λευκορώσων που μετακόμισαν στην Κύπρο μετά τον πόλεμο. Πρόσθετα, παρατηρείται εγκατάσταση Ισραηλινών και Λιβανέζων. Τέλος, υπάρχει και ένας αριθμός παράνομων μεταναστών και φυσικά οι αιτητές ασύλου. Μόνο το 2022 κατατέθηκαν περίπου 21.500 αιτήσεις ασύλου. Συνολικά προκύπτει η ανάγκη στέγασης τουλάχιστον 55.000 ανθρώπων, δηλαδή μια Λάρνακα.

Σύμφωνα με τον κ. Λοΐζου, οι ξένες εταιρείες για να αντιμετωπίσουν το οξύ πρόβλημα στέγασης του προσωπικού τους αγοράζουν οικόπεδα για την ανέγερση κατοικιών με δική τους επένδυση, ειδικά στη Λεμεσό. Σε μια περίπτωση, ξένη εταιρεία προχωρά στην κατασκευή 220 διαμερισμάτων! Η δυτική Λεμεσός και η περιοχή των πρώην διυλιστηρίων στη Λαρνάκα πρωταγωνιστούν στη ζήτηση για στέγαση.

Η όλη κατάσταση, εξηγεί ο κ. Λοΐζου, έχει δημιουργήσει μια αγορά κατοικίας δύο ταχυτήτων.

Την εγχώρια αγορά, που κινείται με πιο ορθολογικά κριτήρια λόγω του πληθωρισμού και της ανόδου των επιτοκίων (και η οποία προσαρμόζεται με μείωση της ζήτησης) και την αγορά που κινείται ανεξάρτητα από τη ζήτηση που προκαλεί το κύμα ξένων εταιρειών που έχει εγκατασταθεί μαζικά στην Κύπρο σε ένα σύντομο χρονικό διάστημα και δημιουργεί παρενέργειες στην εγχώρια αγορά.

Η αδυναμία της προσφοράς

Σε ό,τι αφορά την προσφορά, την παραγωγή νέων οικιστικών μονάδων, αυτή δεν καλύπτεται λόγω αδυναμίας των developers να χρηματοδοτήσουν τη μαζική ανεγέρση ακινήτων (τα έργα που υλοποιούνται είναι κυρίως μικρές πολυκατοικίες που αυτοχρηματοδοτούνται από την πώληση των διαμερισμάτων από τα σχέδια, σε περιοχές όπως η Λακατάμια, τα Λατσιά και η Δροσιά στη Λάρνακα) και η έλλειψη οικοπέδων.

Ο κ. Λοΐζου παρατηρεί ότι οι διαθέσιμοι συντελεστές δόμησης επιτρέπουν την κάλυψη των αναγκών.

«Στη Λευκωσία και στη Λεμεσό υπάρχουν τεμάχια γης που είναι κενά ή δίπλα σε ένα ψηλό κτήριο υπάρχει μια μονοκατοικία. Στην περιοχή Παπά στη Λεμεσό μπορούν να κατασκευαστούν 8.000 διαμερίσματα και στην Ακρόπολη της Λευκωσία άλλα 10.000 διαμερίσματα. Όλα αυτά δεν χτίζονται γιατί κανένας ιδιοκτήτης γης δεν έχει αντικίνητρο να πουλήσει λόγω της απουσίας φορολογίας στην ακίνητη περιουσία», αναφέρει.

Εγχώρια ζήτηση

Σε ό,τι αφορά τα εγχώρια νοικοκυριά, εξακολουθούν να προτιμούν την αγορά κατοικίας και όχι την ενοικιάση.

«Ξεκινούν με τη λογική να αγοράσουν ένα σπίτι στην περιφέρεια των πόλεων, με έναν προϋπολογισμό περίπου €250.000. Αν προτιμήσουν το διαμέρισμα, θα καταλήξουν σε ένα δυάρι, μάλλον μεταχειρισμένο, με προϋπολογισμό €170.000 - 200.000», εξηγεί ο διευθύνων σύμβουλος της Ask WiRE.

Οι μεταβολές

Σύμφωνα με το «Ask WiRE Index Q4 2022», σε ετήσια βάση, οι τιμές πώλησης των ακινήτων, παγκύπρια, αυξήθηκαν κατά 9,9% για τα διαμερίσματα, 1% για τις κατοικίες, 0,3% για τα γραφεία, 4,7% για τα παραθεριστικά διαμερίσματα και 0,9% για τις εξοχικές κατοικίες. Στον αντίποδα, οι τιμές μειώθηκαν κατά 1,4% για τα εμπορικά ακίνητα και 3,7% για τις αποθήκες. Η Λευκωσία ξεχωρίζει από τις επαρχίες, καθώς οι τιμές πώλησης των διαμερισμάτων συνεχίζουν να αυξάνονται από το 2021 (2,5% το 4ο τρίμηνο του 2022).

Σε τριμηνιαία βάση, το 4ο τρίμηνο του 2022, οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 1,6% για τα διαμερίσματα, 0,1% για τις κατοικίες, 0,4% για τα γραφεία, ενώ παρέμειναν σταθερές για τα εμπορικά ακίνητα και τις αποθήκες. Όσον αφορά τα εξοχικά διαμερίσματα και τις εξοχικές κατοικίες, οι τιμές πωλήσεων αυξήθηκαν κατά 1,9% και 0,4%, αντίστοιχα.

Το 2022, οι τιμές των ενοικίων παγκύπρια αυξήθηκαν κατά 18,2% για τα διαμερίσματα, 11,6% για τα σπίτια, 0,9% για τα εμπορικά, 6,3% για γραφεία, 16,9% για τα εξοχικά διαμερίσματα και 12,8% για τις εξοχικές κατοικίες, ενώ μειώθηκαν κατά -0,4% για τις αποθήκες. Η Πάφος ξεχωρίζει από τις επαρχίες, καθώς τα ενοίκια εξοχικών διαμερισμάτων και εξοχικών κατοικιών παρουσίασαν σημαντική αύξηση για άλλο ένα τρίμηνο (αύξηση 5,0% και 11,8% το 4ο τρίμηνο του 2022).

Σε τριμηνιαία βάση, το 4ο τρίμηνο του 2022, οι τιμές των ενοικίων αυξήθηκαν κατά 2,7% για τα διαμερίσματα, 1,1% για τις κατοικίες, 1,7% για τα εμπορικά, 0,8% για τα γραφεία, ενώ παρέμειναν σταθερές για τις αποθήκες. Όσον αφορά τα εξοχικά διαμερίσματα και τις εξοχικές κατοικίες, οι αξίες ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 3,6% και 5,9%, αντίστοιχα.