Ψηλά Κτήρια & Ανταποδοτικά Οφέλη. Υπάρχουν οφέλη για τους Λεμεσιανούς;

ΑΠΟΨΗ /ΑΝΑΛΥΣΕΙΣ

«Η Λεμεσός διψά για δημόσιες πλατείες, αντί αυτών η πόλη γεμίζει με πύργους οι οποίοι χωροθετούνται διάσπαρτα παντού μέσα στην πόλη»

Της Ιωάννας Σαμαρά *

Οι πολεοδομικές άδειες για ψηλά κτήρια χορηγήθηκαν στις κατασκευάστριες εταιρείες,  επειδή υποτίθεται ότι τα ψηλά κτήρια δίνουν πίσω κάποια οφέλη για την πόλη της Λεμεσού.  

Τα ανταποδοτικά οφέλη προκύπτουν από τις πρόνοιες των Σχεδίων Παροχής Πολεοδομικών Κινήτρων τα οποία στηρίζονται σε Αποφάσεις του Υπουργικού Συμβουλίου καθώς και από την ερμηνεία που δόθηκε από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως με το Διευκρινιστικό πλαίσιο των γενικών αρχών και προϋποθέσεων για ανέγερση ψηλών κτηρίων, ημερομηνίας 25/05/2018.

Σύμφωνα με τις σχετικές πρόνοιες των Σχεδίων, η εκάστοτε αιτήτρια κατασκευάστρια εταιρεία ψηλών κτηρίων δικαιούται σε αυξημένο συντελεστή δόμησης, με κάποιες προϋποθέσεις. Οι κυριότερες προϋποθέσεις αφορούν τη δημιουργία υπόγειων χώρων στάθμευσης για δημόσια χρήση καθώς και των ανοικτών τοπιοτεχνημένων δημόσιων χώρων πρασίνου ή αστικών πλατειών εντός της έκτασης όπου ανεγείρονται τα ψηλά κτήρια με στόχο την αναβάθμιση της ποιότητας ζωής των κατοίκων της Λεμεσού.

Στην ημερίδα «Πολεοδομικοί συντελεστές και μεγάλες αναπτύξεις» που διοργάνωσε ο Δήμος Λεμεσού στις 21/07/2018, η εκπρόσωπος του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως σε σχετικό ερώτημα από το κοινό αναφορικά με την ωφελιμότητα των υπόγειων χώρων στάθμευσης των ψηλών κτηρίων αντί της προώθησης των δημόσιων μεταφορών και συγκοινωνίας, εξέφρασε τον προβληματισμό της κατά πόσο αυτοί οι περισσότεροι χώροι στάθμευσης θα οδηγήσουν σε σημαντική βελτίωση της κυκλοφοριακής ρύθμισης της πόλης ή σε μείωση της κυκλοφοριακής συμφόρησης και ρύπανσης.  

Το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως αναμφίβολα γνωρίζει ότι η πολιτική σε σχέση με το κυκλοφοριακό πρόβλημα της Λεμεσού έπρεπε να ήταν η μείωση των ιδιωτικών οχημάτων τουλάχιστον στο κέντρο της πόλης με την ταυτόχρονη προώθηση των βιώσιμων μεταφορών και την ποδηλατοκίνηση, όπως επιτάσσουν  τα διάφορα χρηματοδοτικά προγράμματα της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Από τα παραδείγματα πολλών πόλεων έχει αποδειχθεί ότι όσο περισσότερο αυξάνονται οι υποδομές των ιδιωτικών αυτοκινήτων, δηλαδή οι δρόμοι και οι χώροι στάθμευσης, τόσο περισσότερο αυξάνεται η κυκλοφορία των αυτοκινήτων στις πόλεις, συνεπώς το κίνητρο για τη δημιουργία δημόσιων χώρων στάθμευσης όχι μόνο δε θα λύσει το κυκλοφοριακό πρόβλημα της Λεμεσού αλλά αντίθετα ενδέχεται να το επιτείνει.

Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω, η προώθηση της πολιτικής των περισσότερων χώρων στάθμευσης οι οποίοι παραχωρούνται με τα ψηλά κτήρια δεν αναμένεται να έχει πραγματικό ανταποδοτικό όφελος για τους κατοίκους της Λεμεσού.

Το δεύτερο ανταποδοτικό όφελος των Σχεδίων Παροχής Κινήτρων είναι οι ανοικτοί τοπιοτεχνημένοι δημόσιοι χώροι πρασίνου ή αστικές πλατείες εντός της έκτασης όπου ανεγείρονται τα ψηλά κτήρια.

Ο τρόπος όμως που αντιλαμβάνεται το Τμήμα Πολεοδομίας την έννοια του δημόσιου χώρου πρασίνου και της δημόσιας πλατείας σε σχέση με τα ψηλά κτήρια, δεν ικανοποιεί ούτε στο ελάχιστο τις ανάγκες των κατοίκων της Λεμεσού. Συγκεκριμένα, τα ψηλά κτήρια της Λεμεσού, αναφέρομαι σε αυτά που έχουν ήδη εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια, δίνουν ως χώρο δημόσιου πρασίνου ένα ανοικτό χώρο με κάποια βλάστηση ώστε να μπορούμε να εισερχόμαστε στα εμπορικά κέντρα των ψηλών κτηρίων. Στις διάφορες μακέτες των υπό ανέγερση ψηλών κτηρίων όπου παρουσιάζονται πισίνες και χώροι αναψυχής, αυτοί προσφέρονται για ιδιωτική χρήση των ιδιοκτητών, δεν είναι για δημόσια χρήση.

Θα πρέπει τώρα οι κάτοικοι της Λεμεσού να πιστέψουμε ότι οι πολεοδόμοι της χώρας μας δεν διάβασαν στα πανεπιστημιακά τους βιβλία ότι δημόσιος χώρος πρασίνου ή πλατεία σημαίνει ότι εντός του χώρου πρέπει να υπάρχουν σημεία αναφοράς, όπως για παράδειγμα παγκάκια που να προδιαθέτουν τον κόσμο να κάτσει, να σταθεί, να χαζέψει, να επικοινωνήσει, όπου τα παιδιά μπορούν να παίζουν και όπου ο κόσμος εισέρχεται στο χώρο εξαιτίας του δημόσιου χαρακτήρα της πλατείας. Αντί των πιο πάνω, ο δημόσιος χώρος που παραχωρείται στους δημότες της πόλης είναι απλά η ελεύθερη πρόσβαση στα εμπορικά κέντρα και τα εστιατόρια των ψηλών κτηρίων με σκοπό την κατανάλωση.

Η Λεμεσός διψά για πλατείες και πραγματικούς δημόσιους χώρους πρασίνου.

Η σημασία των δημόσιων ανοιχτών χώρων και πλατειών στις πόλεις απορρέει από την ανάγκη των ανθρώπων να συναναστρέφονται χωρίς αυτές οι συναναστροφές να έχουν στο επίκεντρο τους το εμπόριο. Στους πραγματικούς δημόσιους χώρους εξασθενεί, υποχωρεί η «ανταλλακτική χρήση», η οικονομική αξία των πραγμάτων και προβάλλεται περισσότερο η πραγματικότητα της πόλης και των ανθρώπων της. Το πολύ να αγοράσουμε σιταροπούλα ή παγωτό από τη μηχανή. Με αυτό τον τρόπο όταν βρισκόμαστε σε δημόσιους ανοικτούς χώρους επικεντρωνόμαστε στους ανθρώπους που είναι γύρω μας και στον εαυτό μας. Όχι στην κατανάλωση.  Έτσι οι δημόσιοι ανοιχτοί χώροι των πόλεων λειτουργούν ως «δωρεάν εργαστήρια ψυχοθεραπείας» για όλους εμάς τους σύγχρονους αστούς όπου παραχωρούμε λίγο χρόνο από την εργασία και το τρέξιμο της καθημερινότητας για να πάρουμε πίσω τις εσωτερικές μας ισορροπίες.

Εκτός από την ανεπάρκεια των ανταποδοτικών οφελών τίθεται το ερώτημα εάν υπάρχουν άλλα οφέλη από τα ψηλά κτήρια για την πόλη της Λεμεσού. Έτσι, εάν σήμερα μιλούσαμε για ψηλά κτήρια στη Λεωφόρο Μακαρίου όπως προνοείται με το τοπικό σχέδιο Λεμεσού, τα οποία να εξυπηρετούν μια πραγματική ανάγκη της πόλης για στέγαση γραφείων εταιρειών και τα οποία στοχεύουν στο να τονιστεί η εμπορική πτυχή της πόλης, αυτά είναι προς όφελος της Λεμεσού. Όμως η πραγματική εικόνα είναι τελείως διαφορετική. Με βάση τα επίσημα στοιχεία αναφερόμαστε σε ήδη 23 χορηγηθείσες άδειες για ψηλά κτήρια τα οποία τοποθετούνται διάσπαρτα μέσα στην πόλη. Η φυσιογνωμία της Λεμεσού αλλάζει χωρίς τη συμμετοχή των ίδιων των Λεμεσιανών οι οποίοι θα έπρεπε να είχαν λόγο για την πόλη τους. Σε καμία από τις ήδη χορηγηθείσες πολεοδομικές άδειες δεν υπήρξε δημόσια διαβούλευση με αποτέλεσμα να μιλούμε σήμερα για έλλειψη Δημοκρατισμού εκ μέρους των Αρχών.

Επιπλέον ένας πολεοδομικός σκοπός των ψηλών κτηρίων είναι αυτά να αποτελούν τοπόσημα και να παρέχουν πραγματικές διευκολύνσεις για στέγαση. Αντί αυτού  βλέπουμε σήμερα να συντελείται ένας χωροταξικός ανορθολογισμός δια του οποίου χορηγούνται άδειες για ψηλά κτήρια των 40 ορόφων, τα περισσότερα διαμερίσματα των οποίων γνωρίζουμε εκ των προτέρων ότι δε θα κατοικούνται αφού οι ιδιοκτήτες τους τα αγοράσουν για να αποκτήσουν το κυπριακό διαβατήριο. Οι ιθύνοντες μπορούσαν να αντλήσουν γνώση από τις αρνητικές συνέπειες που επιφέρουν στους Λονδρέζους κατοίκους οι ακατοίκητοι Ουρανοξύστες γύρω από τον Τάμεση. Την αύξηση και τη συντήρηση των ψηλών τιμών των ακινήτων στη γύρω περιοχή. Τη δυσκολία στα νεαρά ζευγάρια και στους Λονδρέζους κατοίκους να βρουν στέγαση. Τον ταξικό - κοινωνικό διαχωρισμό που συντελείται στην πόλη μεταξύ των πολυτελών κατοικιών των υπερπλουσίων ιδιοκτητών, οι οποίοι μάλιστα δεν κατοικούν στα διαμερίσματα των πύργων και των κατοικιών των υπόλοιπων  Λονδρέζων κατοίκων.

Από τα μέχρι στιγμής δεδομένα φαίνεται ότι και η Λεμεσός θα αποκτήσει πύργους- φαντάσματα με αναμενόμενες αρνητικές κοινωνικές συνέπειες στους Λεμεσιανούς, όμοιες με αυτές των ξένων πόλεων, συνεπώς η αναφορά σε χωροταξικό παραλογισμό δεν είναι υπερβολή. 

Πώς όμως οδηγηθήκαμε από την ορθή πολεοδομική πρακτική η οποία καθορίζεται στις πρόνοιες του τοπικού σχεδίου Λεμεσού του 2011 το οποίο δημοσιεύτηκε το 2013 όπου έχουν καθοριστεί 5 περιοχές χωροθέτησης ψηλών κτηρίων κυρίως στη λεωφόρο Μακαρίου, τελικά στο παραλιακό μέτωπο της Λεμεσού το οποίο δε συμπεριλαμβάνεται στο Τοπικό Σχέδιο της Λεμεσού;

Η χωροθέτηση των ψηλών κτηρίων στο παραλιακό μέτωπο καθώς και σε άλλους βασικούς οδικούς άξονες όπου πλέον τα ψηλά κτήρια τοποθετούνται στην πραγματικότητα όπου ο κάθε developer έχει μεγάλη έκταση γης,  προκύπτει από τις πρόνοιες του Σχεδίου Παροχής Πολεοδομικών Κινήτρων για σκοπούς ανάκαμψης της αναπτυξιακής δραστηριότητας στην Κύπρο το οποίο στηρίζεται σε διάφορες Αποφάσεις του Υπουργικού Συμβουλίου και όχι από τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού.

Όμως, οι Υπουργικές αποφάσεις για τα διάφορα Σχέδια Παροχής Κινήτρων λήφθηκαν μετά το 2013 επειδή υπήρξε η κατάσταση έκτακτης ανάγκης της χώρας μετά τις αποφάσεις του Eurogroup για την απομείωση των καταθέσεων στην πρώην Λαϊκή και υπήρξε η ανάγκη αναθέρμανσης της οικονομίας της χώρας. Ουδείς μπορεί να καταλογίσει ευθύνη στην κυβέρνηση όταν το 2013 προσπαθούσε με οποιονδήποτε  τρόπο να βγάλει τη χώρα από το οικονομικό αδιέξοδο. Έκτοτε υπήρξε βελτίωση της οικονομίας σύμφωνα με τα όσα η ίδια η κυβέρνηση παρουσιάζει και τα διάφορα Σχέδια θα έπρεπε να είχαν αναθεωρηθεί. Αντί όμως αυτού, χορηγήθηκαν μέχρι στιγμής 23 πολεοδομικές άδειες ψηλών κτηρίων χωρίς προηγουμένως να έχει  εκπονηθεί ένας ολοκληρωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός για τη Λεμεσό ή σχέδια περιοχής, ώστε να είχαν ληφθεί υπόψη πόσα ψηλά κτήρια μπορούν να αξιοποιηθούν μέσα στη πόλη, πόσο ψηλά και σε ποια περιοχή της πόλης η χωροθέτηση των κτηρίων θα επιφέρει τις λιγότερο αρνητικές συνέπειες για τους κατοίκους ή δυνητικά θα μπορούσε να επιφέρει θετικές συνέπειες. Για παράδειγμα θα μπορούσε να είχε καθοριστεί μια συγκεκριμένη ζώνη ψηλών κτηρίων όπως στην Βαρκελώνη, αντί να τοποθετούνται διάσπαρτα στο παραλιακό μέτωπο και διάσπαρτα μέσα στην πόλη, καταστρέφοντας το πλεονέκτημα της συνοχής της κορυφογραμμής της Λεμεσού.

Επιπρόσθετα, παραλείφθηκε από το 2013 μέχρι και σήμερα, να εκπονηθεί Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων σε σχέση με τα διάφορα Σχέδια Παροχής Κινήτρων κατά παράβαση των προνοιών της Ευρωπαϊκής Οδηγίας 2001/42/ΕΚ και του σχετικού Κυπριακού εναρμονιστικού νόμου του 2005 (102(I)/2005). Το αποτέλεσμα είναι να έχουν χορηγηθεί πολεοδομικές άδειες χωρίς προηγμένως να έχει εκπονηθεί μελέτη εκτίμησης των σωρευτικών περιβαλλοντικών επιπτώσεων των ψηλών κτηρίων στο φυσικό και ανθρωπογενές περιβάλλον της Λεμεσού σε βάρος των καλώς νοουμένων συμφερόντων των κατοίκων της Λεμεσού.

Στο πολεοδομικό κενό που δημιουργήθηκε από την παράλειψη ενός ολοκληρωμένου πολεοδομικού σχεδιασμού της πόλης και της παράλειψης εκπόνησης  Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων σε σχέση με τα Σχέδια Παροχής Κινήτρων, ευδοκίμησε η ανάπτυξη της αρπακτής και του γρήγορου κέρδους με αποτέλεσμα οι πραγματικά κερδισμένοι να είναι οι λίγοι, οι «developers» και οι πραγματικοί χαμένοι οι σημερινοί αλλά κυρίως οι μελλοντικοί κάτοικοι της Λεμεσού.

*δικηγόρος


Επιστροφή
στην αρχή