Ο υπολογισμός της αξίας των υποθηκών

ΑΠΟΨΗ /ΑΝΑΛΥΣΕΙΣ

Η Κύπρος αποτελεί μια από τις χώρες με τον υψηλότερο ιδιωτικό δανεισμό, κυρίως λόγω της ασύμμετρης πιστωτικής επέκτασης των χρονιών πριν την κρίση

Του Τάσου Γιασεμίδη

Η αξία των υποθηκών αποτελούν σημαντική παράμετρο για τον υπολογισμό των επισφαλειών και κατ’ επέκταση των ενδεχόμενων κεφαλαιακών αναγκών των τραπεζικών ιδρυμάτων. Σημειώνεται ότι οι εποπτικές αρχές, μετά και την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, υιοθέτησαν αυστηρές οδηγίες για τον τρόπο υπολογισμό της αξίας των υποθηκών, ενώ τα νέα λογιστικά πρότυπα απαιτούν και τον συνυπολογισμό των ενδεχόμενων μελλοντικών ζημιών.

Παλαιότερα, πριν το 2013 οι αξίες των ακινήτων για σκοπούς υποθήκευσης γίνονταν από ανεξάρτητους εκτιμητές, κυρίως λαμβάνοντας υπόψη συγκριτικά στοιχεία από τις πωλήσεις που γίνονταν σε παρακείμενες περιοχές, ενώ τώρα μια τέτοια εκτίμηση αποτελεί μέρος της διαδικασίας υπολογισμού της για σκοπούς προβλέψεων.

Οπότε η βελτίωση της αγοράς των ακινήτων δεν αντικατοπτρίζεται ανάλογα στις αξίες των υποθηκών. Σύμφωνα με τις εποπτικές οδηγίες, ο υπολογισμός τους γίνεται με συγκεκριμένα οικονομικά μοντέλα, με παραμέτρους όπως η πορεία των δημόσιων οικονομικών, το ποσοστό ανεργίας, η περίοδος ανάκτησης των υποθηκών και το «ποσοστό θεραπείας» (στατιστικά) των μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Είναι σε αυτό το πλαίσιο που γίνεται η συζήτηση για τον εκσυγχρονισμό των εκποιήσεων, διότι η αξιολόγηση του θεσμικού πλαισίου για την ανάκτηση των υποθηκευμένων ακινήτων ως αδύναμου μειώνει σημαντικά τις αξίες των υποθηκών. Κι αυτό διότι όσο μεγαλύτερη είναι η περίοδος που απαιτείται για την εκποίηση, τόσο οι προεξοφλημένες ταμειακές ροές είναι μικρότερες. Γίνεται κατανοητό ότι η πίεση για αλλαγές αφορά ολόκληρο το τραπεζικό σύστημα.

Η Κύπρος αποτελεί μια από τις χώρες με τον υψηλότερο ιδιωτικό δανεισμό, κυρίως λόγω της ασύμμετρης πιστωτικής επέκτασης των χρονιών πριν την οικονομική κρίση, τροφοδοτούμενης από τη μεγάλη ρευστότητα που είχαν τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα μέσω καταθέσεων, και της μη διασφάλισης της ικανότητας αποπληρωμής του δανειολήπτη.

Η πίεση από τις εποπτικές αρχές για λήψη πιο δραστικών μέτρων αυξήθηκε σημαντικά την τελευταία περίοδο. Η ανταλλαγή χρέους με ακίνητα χρησιμοποιήθηκε από αρκετούς δανειολήπτες, εκμεταλλευόμενοι και τα φορολογικά κίνητρα, μεταφέροντας όμως το πρόβλημα διάθεσης των ακινήτων στους ισολογισμούς των τραπεζών. Τα τραπεζικά ιδρύματα έχουν δημιουργήσει ειδικά τμήματα για τη διαχείριση αυτών των ακινήτων, ενώ ένα από αυτά προχώρησε στην ίδρυση επενδυτικού ταμείου με ακίνητα που προφέρουν αποδόσεις και άρχισαν την πώληση μεριδίων του προς επενδυτές.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, οι επόπτες δεν βλέπουν με καλό μάτι τη συσσώρευση τόσων ακινήτων στους ισολογισμούς των τραπεζών και ενδεχομένως να προχωρήσουν στην επιβολή αντικινήτρων για την κράτησή τους. Να επιβάλουν δηλαδή «κεφαλαιακό κόστος» ανάλογο με το ύψος της αξίας των ακινήτων που διακρατούνται.

Οι αναδιαρθρώσεις παρουσιάζουν επιβράδυνση, ενώ αρκετά δάνεια είναι μη βιώσιμα (όσο και να επεκταθεί η περίοδος αποπληρωμής και να μειωθεί το επιτόκιο δεν υπάρχει περίπτωση ο δανειολήπτης με τα εισοδήματα που έχει να αποπληρώνει τη δόση).

Το πλαίσιο αφερεγγυότητας, εκτός από τον νόμο που αφορά τη διαγραφή χρεών, δεν εφαρμόστηκε όσο αναμενόταν, ίσως γιατί στην προσπάθειά της η πολιτεία να προστατέψει όσο το δυνατόν περισσότερες ομάδες του πληθυσμού δημιούργησε ένα περίπλοκο σύστημα.

Αναμένεται εντός των επόμενων μηνών η δημιουργία φορέα διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η δημιουργία του φορέα αναμένεται να αφαιρέσει μέρος των μη εξυπηρετούμενων χορηγήσεων από τους ισολογισμούς των τραπεζών και να δώσει τη δυνατότητα καλύτερης διαχείρισης, χωρίς τις πιεστικές εποπτικές οδηγίες για κεφαλαιακή επάρκεια και καταγραφή επισφαλειών (εκτιμάται ότι υπάρχει μεγάλη αξία στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, κυρίως τα στεγαστικά, η οποία αναμένεται να αναδειχθεί μέσα από έναν οργανισμό ο οποίος δεν θα έχει την πίεση της εποπτείας που αφορά τραπεζικά ιδρύματα).

Δηλαδή η αξία των υποθηκών δεν θα πρέπει να υπολογίζεται με τα μοντέλα που χρησιμοποιούνται για υπολογισμό της αξίας τους σχετικά με τους σκοπούς εποπτικών κεφαλαίων, όπως γίνεται στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Φυσικά το μεγάλο ζητούμενο είναι η σωστή διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων που θα περιέλθουν στον φορέα, ώστε να μην επηρεαστεί από τη μια η κτηματαγορά και από την άλλη να διασφαλιστεί η κοινωνική συνοχή.

 


Επιστροφή
στην αρχή